(AOF) -
UNIBAIL RODAMCO
Le groupe d’immobilier business publiera ses résultats annuels.
AOF – EN SAVOIR PLUS
Les factors forts de la valeur
- Unibail Rodamco est la première foncière européenne et le leader européen de l’immobilier commercial
- Le groupe détient un portefeuille d’actifs de qualité concentré sur les plus grands centres commerciaux d’Europe (Chicago Choices: ^REURUSD – actualité) avec une forte fréquentation. 60% des centres commerciaux du groupe génèrent plus de 6 millions de visiteurs par an. Ce recentrage sur les actifs de grande taille est unique dans le secteur
- Associé à une gestion d’actifs agressive (rotation des locataires et introduction de nouvelles enseignes), ce positionnement permet à Unibail-Rodamco d’attirer des consommateurs avec un pouvoir d’achat plus élevé
-Proposer à une enseigne les plus grands centres les mieux fréquentés d’Europe permet au groupe de créer des partenariats avec de grandes enseignes internationales, comme Apple (NasdaqGS: AAPL – actualité) ou Abercrombrie & Fitch
- L’immobilier de bureau, activité cyclique, représente moins de 20% de l’activité
- Le groupe dispose d’une capacité d’investissement inégalée dans le secteur
- La société est généreuse vis-à-vis de ses actionnaires avec une hausse régulière du dividende. L’action offre un rendement élevé.
Les factors faibles de la valeur
- La volonté du groupe de céder two,5 à three MdEUR d’actifs à moyen terme limitera la croissance
- La diversification géographique est jugée insuffisante : l’Europe Centrale représentait moins de 10% des loyers nets en 2009, tandis que l’activité en France en représentait plus de la moitié (58%).
Comment suivre la valeur
- Les performances du groupe sont sensibles à l’évolution du PIB des économies où il est implanté, à l’inflation et au comportement des consommateurs (notamment de leur niveau de confiance)
- L’actif net réévalué (ANR) est une donnée clé du secteur foncier en Bourse. Le cours de Bourse comparé à cet ANR par action permet d’apprécier le niveau de valorisation d’une foncière
- Les perspectives des foncières en termes de money flow comme d’ANR sont sensibles aux prévisions macroéconomiques
- Les foncières restent des valeurs dépendantes du marché de la dette et donc des taux d’intérêt. A la moindre inquiétude sur les valeurs bancaires, elles sont chahutées
- Concernant l’immobilier de bureaux, le taux de vacance des actifs est un indicateur clé
- Unibail-Rodamco est soumis au régime fiscal français des SIIC, ce qui lui permet de bénéficier d’une exemption d’impôt sur son résultat récurrent et sur les plus-values sur cessions, sous réserve qu’il remplisse certaines situations. Il doit notamment distribuer au moins 85% de son résultat récurrent.
LE SECTEUR DE LA VALEUR
Immobilier
Le marché des bureaux en France est soumis à des acquisitions. La foncière Eurosic (Paris: FR0000038200 – actualité) , spécialisée dans l’immobilier de bureaux situés principalement en Ile-de-France, va diversifier géographiquement son portefeuille. Elle devrait acquérir un portefeuille d’une valeur de 346 MEUR, qui appartenait à GE Capital Genuine Estate. Les bureaux sont principalement situés dans de grandes villes en régions et à Paris, en première couronne. Suite à cette opération, le patrimoine d’Eurosic devrait croître d’environ 25%, à plus de 1,7 MdEUR. La part des bureaux dans son portefeuille d’actifs s’établira à 85%. La Foncière des Régions, première société foncière de bureaux en Europe, a dû renoncer à son rapprochement avec Foncière Paris France en raison de la crise boursière. Cette opération de près de 400 MEUR, qui devait se faire par échange de titres, devait permettre à la foncière d’accroître son portefeuille de 693 MEUR. Néanmoins, dès que la situation sera stabilisée, elle recommencera à chercher des opportunités, auto elle estime que la consolidation du secteur est inéluctable.
L’abattement d’impôt de 40% sur les dividendes distribués par les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) et les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable sera supprimé, selon un amendement voté jeudi par les députés examinant le spending budget 2012.
Les SIIC sont des sociétés ayant pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la place ou de la détention de participations dans des sociétés ayant le même objet.
Les dividendes issus des bénéfices distribués par ces SIIC font l’objet d’un abattement et ces bénéfices font aussi l’objet d’une exonération d’impôt sur les sociétés. Ces sociétés ont connu depuis une dizaine d’années une embellie grâce à ce statut et se sont considérablement développées.
« Particulièrement complexe, coûteux et ne répondant à aucun objectif d’intérêt général, ce dispositif revient en fait à subventionner les bénéfices réalisées par lesdites SIIC et leurs actionnaires personnes physiques », selon le président de la commission des Finances, Jérôme Cahuzac (PS), et le rapporteur général du Price range Gilles Carrez (UMP), cosignataires de l’amendement.
Une mesure d’adaptation est cependant prévue pour les bénéfices distribués par les SIIC en 2011, les personnes physiques ayant déjà pu opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire et le prélèvement ayant déjà pu être effectué, en vertu d’un sous-amendement de M. Carrez, également voté jeudi.
Les députés ont aussi adopté un autre sous-amendement du rapporteur général prévoyant que de nouveaux titres de SIIC et de sociétés foncières européennes comparables ne pourront plus être logés dans un program d’épargne en actions et bénéficier ainsi de l’exonération d’impôt sur le revenu sur les dividendes distribués.
Les détenteurs de PEA auront jusqu’au 1er janvier 2013 pour régulariser leur situation. Mais les dividendes de SIIC versés en 2012 dans le cadre d’un PEA ne pourront bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu.
Les députés de la commission des Finances ont adopté ce matin des amendements au budget 2012 qui durcissent la fiscalité des sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Selon nos informations, ils ont l’aval de Bercy.
Actuellement, lorsqu’une personne achète des actions et perçoit des dividendes, elle acquitte l’impôt sur le revenu après application d’un abattement de 40 %, permettant d’effacer l’impôt sur les sociétés déjà payé par l’entreprise. Or, les sociétés d’investissement immobilier cotées ne paient pas l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices distribués. Il n’y a donc pas de raison de maintenir cet abattement de 40 % d’IR pour les personnes détenant des actions de SIIC.
Les députés (de droite comme de gauche) ont décidé de supprimer cet abattement. De même, ils ont voté un amendement prévoyant que ces titres immobiliers ne puissent plus être logés dans un strategy d’épargne en action et échapper, à ce titre, à l’impôt sur le revenu. Le acquire pour l’Etat lié à ces mesures pourrait représenter plusieurs centaines de millions d’euros.
La commission des Finances de l’Assemblée nationale a adopté mercredi un amendement pour supprimer l’abattement d’impôt de 40% sur les dividendes distribués par les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC).
Cet amendement a été adopté dans le cadre de l’examen en commission du projet de loi de Finances 2012.
Les SIIC sont des sociétés ayant pour objet principal l’acquisition ou la building d’immeubles en vue de la place ou de la détention de participations dans des sociétés ayant le même objet.
Les dividendes issus des bénéfices distribués par ces SIIC font l’objet d’un abattement et ces bénéfices font aussi l’objet d’une exonération d’impôt sur les sociétés. Ces sociétés ont connu depuis une dizaine d’années une embellie grâce à ce statut et se sont considérablement développées.
« Particulièrement complexe, coûteux et ne répondant à aucun objectif d’intérêt général, ce dispositif revient en fait à subventionner les bénéfices réalisées par lesdites SIIC et leurs actionnaires personnes physiques », selon le président de la commission des Finances, Jérôme Cahuzac (PS), auteur de l’amendement.
Outre la suppression de l’abattement, la commission a adopté un sous-amendement du rapporteur général du Price range, Gilles Carrez (UMP), prévoyant que les titres de SIIC et de sociétés foncières européennes comparables ne pourront plus être logés dans un plan d’épargne en actions et bénéficier à ce titre de l’exonération d’impôt sur le revenu sur les dividendes distribués.
Les détenteurs de PEA auront jusqu’au 1er janvier 2013 pour régulariser leur condition. Mais les dividendes de SIIC versés en 2012 dans le cadre d’un PEA ne pourront bénéficier de l’exonération d’impôt sur le revenu.
