(AOF / Funds) – Au troisième trimestre 2011, le marché de l’immobilier résidentiel français envoie toujours des indicateurs positifs, avec des volumes qui rejoignent leurs records de 2007 (826 000 logements sur un an) et des prix de transaction orientés à la hausse (+6,7% sur un an) », selon La Française REM.
« Ces chiffres n’intègrent pas encore la dégradation économique en cours ni la contraction des volumes de crédit à l’habitat. Par ailleurs, la politique fiscale, hier favorable, a pris un tour déflationniste avec la disparition programmée du dispositif fiscal Scellier, le rabotage du PTZ+ et l’augmentation de la fiscalité sur la plus-worth sur les résidences secondaires et l’investissement locatif. Dans ce contexte, l’immobilier résidentiel devrait entrer en 2012 dans une phase de ralentissement, toutefois amorti par la persistance d’une demande non satisfaite en logements ».
« L’immobilier d’entreprise s’inscrit progressivement dans un environnement économique et financier dégradé ». « Sur le marché locatif des bureaux, l’impact du ralentissement économique se fait sentir depuis le mois de septembre, tant dans les exigences des entreprises en matière d’efforts demandés aux bailleurs qu’en matière de durée des négociations. Les bailleurs ne conservent une position de force que pour les actifs les mieux placés et les immeubles les plus récents ».
« Sur le segment des commerces, toujours très prisé des investisseurs, une prime est plus que jamais accordée aux meilleurs emplacements et aux formats de vente les mieux adaptés à des comportements de consommation en évolution ceci explique la multiplication de centres commerciaux novateurs et la rénovation des centres les plus anciens par leurs propriétaires, en dépit d’un contexte de consommation atone ».
En novembre, « la efficiency des foncières cotées a d’avantage été liée à l’évolution des marchés actions (une forte correction puis un vif rebond) qu’à des fondamentaux immobiliers stables. En revanche, le secteur semble à nouveau entrer dans une nouvelle phase de consolidation et de rationalisation ». « Alors qu’une OPA hostile de Allianz, Covéa et Cofitem-Cofimur sur Foncière Paris France est en cours, c’est la foncière de la CDC, Icade, qui, après avoir acquis La Compagnie de la Lucette, foncière de Morgan Stanley, s’illustrerait en prenant le contrôle de Silic ».
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Selon le courtier Meilleurtaux, les mois qui viennent devraient être marqués par une hausse des taux d’intérêt, mais la baisse des prix pourrait malgré tout améliorer le pouvoir d’achat immobilier.
Comme la quasi-totalité des professionnels du crédit immobilier, le courtier Meilleurtaux.com anticipe une remontée des taux dans les mois qui viennent, après une certaine stabilité depuis l’été. En novembre 2011, il a enregistré des taux fixes moyens à 4% sur 15 ans, 4,24% sur 20 ans et 4,37% sur 25 ans. C’est en moyenne 0,5 point de plus qu’en janvier de cette année.
«Nous sommes assez loin du cataclysme annoncé par certains, estime Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux. Les taux restent très attractifs pour l’instant mais les banques devraient répercuter graduellement la hausse des taux d’intérêt obligataires dans les mois qui viennent.»
Baisse des prix dès le troisième trimestre 2011 Les prix moyens de l’immobilier devraient, eux, être orientés à la baisse. Plusieurs professionnels ont déjà annoncé des baisses dès le troisième trimestre 2011 . Le réseau Century 21 relève ainsi un recul des prix moyens en France de 2,7% par rapport à 2010. «Les perspectives d’une croissance faible, au mieux, pour 2012, des chiffres de l’emploi en repli ajouté aux mesures de rigueur vont peser sur la demande et sur les prix», résume l’économiste Nicolas Bouzou.
Ces deux facteurs conjugués ne nuiront pourtant pas forcément aux acheteurs. Après dix ans de forte baisse globale du pouvoir d’achat immobilier, la crise pourrait paradoxalement améliorer la situation. «La baisse des prix en temps de crise pourrait permettre de fluidifier le marché» à en croire Hervé Hatt.
En tablant sur une baisse des prix de 5% en 2012 (évaluation retenue par le Crédit agricole ), Meilleurtaux a calculé que les acheteurs resteraient légèrement gagnants jusqu’à 0,5 point de hausse des taux immobiliers.
À raison de 1000 euros de mensualité sur 20 ans, ils pourraient (…) Lire la suite sur Figaro.fr
Selon Les Echos, le gouvernement compterait « récupérer de 10% à 40% des loyers qu’il juge trop élevés par rapport aux pratiques du marché » pour les surfaces inférieures à 13 m2, et ce dès le 1er janvier. « Les baux en cours seront tous concernés et non simplement ceux conclus après le 1er janvier 2012″, précise le journal. Les plafonds de prix au mètre carré seront fixés par décrets. Pour Paris, il devrait se situer autour de 40 euros. Conséquence collatérale, les propriétaires seraient obligés de déclarer leurs revenus fonciers séparément pour chaque bien loué.
Le projet de taxation des loyers exorbitants des chambres de bonnes avait déjà été avancé par le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu, mais était resté lettre morte depuis mars. Le ministère du Budget a indiqué qu’il s’agissait de pistes explorées et que rien n’était arbitré à ce stade.
Un double bonus pour les travaux écolo
Toujours selon Les Echos, le cumul de l’éco-prêt à taux zéro et du crédit d’impôt « développement durable » va être rétabli dans le projet de loi de Finances 2012 présenté en Conseil des ministres le 28 septembre. L’éco-prêt à taux zéro avait été lancé en 2009 pour encourager les particuliers à se lancer dans des travaux d’isolation. Le crédit d’impot « développement durable » fait profiter d’une aide fiscale en fonction des équipements achetés pour améliorer les performances énergétiques d’un logement. Le cumul des deux, instauré en 2009, était interdit depuis le 1er janvier 2011. Il redevient feasible sous un plafond de ressources d’environ 30.000 euros par an.
« Le crédit d’impôt sera même relevé jusqu’à 50% pour les ménages qui entreprennent des travaux de rénovations lourdes » et prolongé jusqu’au 31 décembre 2015, ajoute le journal. En contrepartie, le nombre des travaux éligibles sera restreint et les taux de subvention revus à la baisse. Le remboursement des prêts écologiques sera, lui, étendu sur 15 ans, contre 10 actuellement.
Un coup de pouce aux résidences spécialisées
Le projet de loi de finances 2012 envisage également de réduire le taux de réduction d’impôt, de 18% à ten% ou 12%, pour les résidences pour seniors, de tourisme et pour étudiants, trois secteurs qui comptaient un grand retard de constructions mais sont actuellement en plein boom.
Le Scellier à nouveau raboté
Successeurs des dispositifs Borloo et Robien, le Scellier soutient l’investissement locatif privé en accordant des réductions d’impôts aux propriétaires qui s’engagent à louer un bien neuf pendant au moins 9 ans. Il devrait être prolongé jusqu’en 2015 mais raboté plus tôt que prévu: le taux de réduction d’impôt pour les bâtiments basse consommation (BBC) qui, dans le program de rigueur du mois d’août, avait déjà chuté de 22% en 2011 à 16% en 2012, au lieu des 18% prévus initialement, tomberait à 14% dans le projet de loi de finances 2012.
La durée de la taxation des plus-values allongée
Le Parlement a déjà adopté la semaine dernière l’exonération des plus-values immobilières des résidences secondaires au bout de 30 ans de détention du bien, à compter du 1er février. Le régime actuel permet de réduire la plus-value imposable lors de la revente de 10% par an à partir de cinq ans de détention, d’où une exonération totale au bout de 15 ans. Désormais, ce sera 2% pour chaque année entre 5 et 15 ans de détention, 4% pour chaque année au-delà de 17 ans, eight% au-delà de 24 ans jusqu’à 30 ans.
