En cette fin d’année, la Ville rose fait de la résistance. Elle demeure en tête du palmarès des dix plus grandes villes de France où il est possible de trouver le taux de crédit immobilier le moins cher.
Avec un taux de 3,75 % sur 20 ans, Toulouse est juste devant Paris (3,90%) selon le courtier Meilleurtaux. Strasbourg et Lille proposent aussi des taux sous la barre des 4 % sur 20 ans.
En revanche, les six autres villes (Nantes, Montpellier, Nice, Bordeaux, Marseille, Lyon) offrent désormais des taux supérieurs ou égaux à 4 %, contre une seule en octobre. «On assiste à un mouvement global de remontée des taux qui touche en particulier les durées longues, même s’il reste mesuré…Toutefois, on est loin de la situation de 2008 où les taux atteignaient en fin d’année 5,30 % sur 20 ans», analyse Hervé Hatt, directeur général de meilleurtaux.com.
M.B.
, Le lundi 12 décembre 2011, à 13h 57
Le rebond boursier dont devrait profiter l’immobilier coté l’an prochain, soutenu par son statut de valeur refuge dans un contexte macroéconomique incertain, pourrait être limité par les queries de l’endettement et de l’austérité en Europe, estiment analystes et gérants.
En outre, malgré des fondamentaux plutôt solides (stabilité des taux d’occupation, volumes de transactions supérieurs à ceux de 2010 et légère croissance de la valeur des actifs), les foncières pâtissent des difficultés des banques, très présentes au capital de certains groupes, soulignent les analystes, s’attendant à un exercice boursier difficile en 2012.
« Si rebond approach sur les foncières il y avait, le ‘rally’ ne devrait pas excéder le niveau actuel des décotes, soit environ 20%, le marché se limitant à combler le fossé avec l’ANR (actif net réévalué). Cette circumstance devrait perdurer tant que l’environnement macroéconomique ne se redressera pas », estime Thomas Aubert, analyste-gérant à La Française AM.
Oscillant entre croissance molle et rechute en récession accompagnée d’une contagion de la crise de la dette, les perspectives économiques ne sont guère réjouissantes, y compris pour les groupes immobiliers, soulignent les analystes.
« Si cette viewpoint (d’une contagion de la crise des dettes souveraines, NDLR) se matérialise, c’est un véritable scénario catastrophe pour l’économie, et donc l’immobilier, les valeurs locatives devraient chuter », estime Magali Marton, directrice des études chez DTZ.
PRESSION FISCALE
La circumstance pourrait s’avérer d’autant plus difficile que se profile le fameux « mur de la dette » dans un environnement marqué par les difficultés des banques. Selon les estimations des groupes de conseil, un tiers des 10 à 15 milliards d’euros de dette immobilière arrivant à échéance entre 2011 et 2013 pose un problème de refinancement en France.
Sur les onze premiers mois de l’année, l’indice paneuropéen Stoxx du secteur immobilier a perdu 11%, contre -14% pour l’indice français et -13% pour l’indice Stoxx 600. Il existe cependant des disparités importantes entre les foncières selon l’évolution de la valeur de leurs actifs ou leur niveau d’endettement.
Unibail-Rodamco, qui affichait un ratio loan-to-worth (LTV) de 38% à fin juin, a ainsi beaucoup mieux résisté avec une baisse de seven%, contre un recul de 20% pour Klépierre (LTV de 46,5%) et une chute de 32% pour Foncière des Régions (LTV de 50,four%).
« Le niveau moyen de LTV est de 48,5% pour 85% de la capitalisation boursière de l’indice immobilier EPRA Europe. Les investisseurs et les banques sont à l’aise avec un LTV à 40%, au-delà duquel ils commencent à augmenter leur degré d’exigence sur le collatéral mais même à 45%, cela reste un niveau soutenable », juge Nicolas Maychmaz, analyste à La Française AM.
Pour les analystes, l’alourdissement de la fiscalité de l’immobilier pourrait également pénaliser les foncières.
« La pression fiscale sur l’immobilier va en s’intensifiant (hausse des taxes foncières, modification du découpage tarifaire, abandon du dispositif Scellier, rumeurs d’une taxe sur les transactions immobilières,…) L’immobilier a été identifié comme une supply de recettes fiscales pour l’Etat », relève Magali Marton.
Le Premier ministre François Fillon a annoncé début novembre un nouveau train de mesures d’austérité pour tenir compte de prévisions de croissance revues à la baisse et respecter les objectifs de la France en matière de réduction des déficits.
Avec Juliette Rouillon, édité par Dominique Rodriguez
La Ville rose fait de la résistance. Toulouse est encore une fois en tête du classement des dix plus grandes villes de France où les particuliers peuvent dénicher le taux de crédit le moins cher.
Selon le courtier Meilleurtaux, il est de 3,75% sur 20 ans suivi dans un mouchoir de poche par Strasbourg avec 3,eight%. La surprise du chef revient à Paris qui rentre dans le trio de tête avec un taux de three,9% tout comme Montpellier. Conséquence directe, Lille en est éjecté pour la première fois et se retrouve à la cinquième place avec un taux en légère hausse (3,93% contre 3,85% en octobre).
Nantes (3,94%), Great (3,95%), Bordeaux (four,05%), Marseille et Lyon (4,15%) complètent le tableau. Le mois dernier, une seule ville proposait des taux supérieurs à four%. Elles sont trois cette fois-ci.
Une baisse du prix de l’immobilier
«En novembre, les écarts de taux se sont creusés, et ce en raison de la stratégie des banques qui varie fortement d’un établissement à l’autre en fonction de l’atteinte des objectifs commerciaux, mais aussi de la nécessité pour certains établissements de reconstituer leurs marges», analyse Hervé Hatt, directeur général de meilleurtaux.com.
Bonne nouvelle cependant pour les futurs acheteurs, la moitié de ces dix villes enregistre une baisse des prix de l’immobilier. A Strasbourg, pour one.000 euros de mensualité sur 20 ans, il est désormais feasible d’acquérir un bien de 70,1 m2. A Paris, il faudra se contenter d’un petit 21,2 m2 contre 40,four m2 à Nice ou encore 62,7m2 à Toulouse.
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Le marché immobilier est en train de se gripper et la production de crédits qui chute en est le signe. Celle-ci avait augmenté de 19,1 %, sur un an, au premier semestre ; elle a décroché de 13,7 % au troisième trimestre, selon l’étude de l’observatoire Crédit Logement/CSA. Le montant des crédits immobiliers accordés par les banques devrait s’élever à 155 milliards d’euros cette année. Il recule de 8 % par rapport à 2010 (168,8 milliards), année proche du record absolu de 2007 (170,2 milliards).
«Le marché a commencé à se gripper pendant l’été. Et comme à l’automne 2008, il se bloque depuis octobre pour les logements anciens», constate Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest. Traditionnellement, les ventes de logements ralentissent pendant la trêve estivale et reprennent à l’automne, en octobre. Mais cette année, les reventes de logements deviennent plus difficiles.
Les raisons de ce véritable retournement de tendance sont nombreuses. À commencer par l’inquiétude des ménages, dont le moral est au plus bas. Sensibles au ralentissement économique mondial et à la crise des dettes souveraines, ils sont devenus hésitants. Le durcissement de la fiscalité de l’immobilier (taxation des plus-values après 30 ans de détention, contre 15 ans auparavant) et les incertitudes liées à l’avenir du dispositif Scellier et du PTZ + ont renforcé le sentiment de peur du lendemain. «Le paysage est devenu anxiogène», estime Michel Mouillart, auteur de l’étude.
Dans le même temps, les banques sont, elles, devenues moins prêteuses. Les autorités monétaires, soucieuses de voir les établissements financiers augmenter leurs fonds propres, leur ont clairement demandé d’avoir une «gestion rigoureuse des risques de crédit» et «d’éviter un allongement excessif de la durée des crédits». Ces derniers mois, la durée moyenne des prêts a donc été raccourcie, passant de 215 mois en août à 211 mois en octobre !
2012, année difficile pour les acquéreurs
Les taux des crédits immobiliers sont en revanche stables depuis juin (3,86 % en moyenne en octobre, contre 3,89 % en septembre). Mais, «ils vont monter et pourraient atteindre 4 % et plus en moyenne d’ici à la fin de l’année», prédit Michel Mouillart. D’autant que le taux de l’emprunt d’État français (OAT à 10 ans), sur lequel les prêts à taux fixes sont indexés, grimpe depuis quelques jours (3,42 % jeudi après-midi).
L’année 2012 s’annonce bien plus difficile encore pour les acquéreurs. Selon l’observatoire, la baisse du volume de crédits accordés devrait s’accélérer avec, au mieux, une chute de 16 % par rapport à 2010 pour tomber aux alentours de 130 milliards, pas loin de 2009 (120 milliards). «Avec la suppression du PTZ + (prêt à taux zéro +) pour l’achat de logements anciens, décidé dans le nouveau plan de rigueur, la crise sera de plus grande ampleur qu’en 2008 et aura un impact négatif considérable sur les crédits immobiliers» , affirme Michel Mouillart. Ce qui pourrait faire reculer les prix des logements. Les ménages les plus jeunes et les plus modestes seront les plus touchés par cette nouvelle crise immobilière. Aujourd’hui, les emprunteurs sont de plus en plus des ménages aisés, qui empruntent pour des périodes moins longues et qui bénéficient d’un apport personnel important.
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