En franchissant le million de ventes, l’année immobilière 2011 a battu un nouveau record d’activité. Environ 880.000 transactions ont été enregistrées dans l’ancien l’an dernier, selon les Notaires de France, dont 720.000 en province et 160.000 en Ile-de-France, auxquelles viennent s’ajouter 102.000 transactions dans le neuf (appartements et maisons en lotissement), et 175.000 maisons individuelles en secteur diffus. Mais 2012 a démarré sous des auspices beaucoup moins favorables: le PTZ Plus a été supprimé dans l’ancien, tandis que la réduction d’impôt de l’investissement locatif Scellier dans le neuf a quasiment été divisée par deux.
Plus globalement, sur fond de chômage persistant, la perte de la notation triple A de la France fait craindre une remontée à terme des taux de crédit immobilier. Et le marché avait déjà ralenti au second semestre après les annonces de renforcement de la fiscalité. Du coup, « les acquéreurs ont repris la primary », constate le réseau Laforêt. Mais le marché fonctionne à trois vitesses au moins, nous disent les notaires: d’abord Paris intra-muros et une partie des Hauts-de-Seine puis les métropoles de province dynamiques, la première et la deuxième couronne de Paris (sauf dans sa partie la plus excentrée), ainsi que le littoral de Nantes à Biarritz et de Perpignan à Great enfin, le reste de la France. Les prix devraient « faire preuve d’une certaine résistance » dans la capitale, rester stables en périphérie et dans les grandes villes, mais baisser ailleurs.
Virginie Grolleau
Dans la chasse aux niches fiscales, l’immobilier et la development font aujourd’hui figures de cibles privilégiées par le gouvernement. Le premier strategy de rigueur présenté cet été avait débouché sur un allongement de la taxation des plus-values immobilières sur les résidences secondaires et locatives, déjà très critiqué par professionnels. Mais ce n’est rien en comparaison du nouveau plan dévoilé lundi dont plusieurs mesures suscitent l’ire des représentants du secteur.
Hausse de la TVA et baisse du crédit d’impôt développement long lasting
A commencer par le relèvement de 5,five% à seven% de la TVA sur les travaux de rénovation. Auto si la création de ce nouveau taux intermédiaire n’est pas spécifique à la building, elle revient partiellement sur un avantage accordé et reconduit sans interruption depuis 1999. Sur un chantier de ten.000 euros, cela représente une hausse de la facture de 150 euros.
« C’est un coup de massue. Le bâtiment est le secteur le plus impacté par le plan de rigueur qui va coûter des milliers d’emplois », s’est inquiété Patrick Liébus, président de la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment (Capeb). Ce à quoi le secrétaire d’Etat au logement, Benoist Apparu, a répondu : « Le secteur du logement doit participer aux économies. J’assume totalement les mesures qui me paraissent justifiées en raison de la révision des perspectives de croissance ». Il avait pourtant assuré le 20 octobre que la TVA à five,5% serait « maintenue quoi qu’il arrive ».
Le président de la Capeb regrette également la diminution de 20% d’une autre incitation aux travaux, le crédit d’impôt développement sturdy, qui ne va pas permettre « de réaliser les objectifs du Grenelle de l’environnement ».
Suppression du Scellier en 2013
C’est toutefois la suppression du dispositif Scellier qui suscite le plus d’inquiétude des professionnels. Mis en spot en 2009 pour inciter les investisseurs à acheter les logements locatifs, il devait s’arrêter initialement à la fin 2012 avant de se voir prolongé jusqu’en 2015 dans le projet de loi de finances pour l’an prochain. Or ce sursis a été révoqué. Le dispositif sera bien supprimé en 2013. Le Scellier a été officiellement jugé par François Fillon comme une des « niches fiscales les plus coûteuses qui ont en partie contribué à pousser à la hausse les prix du logement ».
De fait, le dispositif était très critiqué. Mais il n’en a pas moins représenté les deux tiers de la development de logements neufs en France l’année dernière. Avec lui, le secteur perd une de ses principales béquilles. Pour le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Marc Pigeon estime que cette dispartion « va coûter 100.000 emplois et diminuer de 2 milliards d’euros les recettes de TVA ». Alain Dinin, PDG du promoteur Nexity, assure quant à lui qu’elle « risque de supprimer 60% du marché de la promotion immobilière ».
Suppression du PTZ+ dans l’ancien
Dernière victime de la chasse aux niches fiscales immobilières, le PTZ+, le nouveau prêt à taux zéro, au succès controversé, ne pourra plus être sollicité pour acheter un logement ancien. Une mesure qui touche cette fois tous les candidats à un premier achat d’une résidence principale. Selon la Fnaim, elle aurait permis à « 300.000 ménages parmi les plus modestes d’accéder à la propriété » en 2011. La fédération nationale des agents immobiliers « en appelle donc à la responsabilité du gouvernement afin de ne pas sacrifier les deux tiers du marché immobilier ancien sur l’autel de l’austérité ».
Les deux tiers des PTZ+ étant accordés pour des logements anciens, cette mesure va à elle seule permettre d’économiser 1,four milliard d’euros par an, met pour sa part en avant le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu. Le gouvernement veut en fait recentrer le PTZ+ sur le neuf, et donc la building. Ce que demandaient les promoteurs immobiliers dans un livre blanc récent. Mais l’enveloppe consacrée à été réduite à 800 millions d’euros contre one,3 milliard d’euros initialement prévu en 2012. Marc Pigeon réclamait lui que les sommes économisées sur le PTZ dans l’ancien soient redéployées pour financer la building de logements neufs mis sur le marché avec des plafonds de prix et des plafonds de revenu pour les acquéreurs. »
La crise provoque un coup de froid sur les crédits immobiliers en France dont le montant total, qui sera en baisse en 2011 par rapport à l’an dernier, devrait continuer à diminuer en 2012, selon une étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA publiée jeudi.
« Avec la suppression du PTZ+ (prêt à taux zéro+) pour l’achat de logements anciens, décidé dans le nouveau plan de rigueur, la crise sera de plus grande ampleur qu’en 2008 et aura un impact négatif considérable sur les crédits immobiliers », affirme Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris-Ouest et auteur de l’étude.
Le montant des crédits immobiliers accordés par les banques devrait s’élever à 155 milliards d’euros en 2011, soit une baisse de 8% par rapport à 2010 (168,8 milliards), année proche du record absolu de 2007 (170,2 milliards). « C’est un résultat positif pour cette année car 2010 avait été une année dopée par les rachats de prêts », souligne Patrick Lepescheux, directeur général délégué de Crédit Logement, l’organe central de garantie des prêts pour le logement.
Après une année 2010, qui avait enregistré une forte reprise des crédits immobiliers, 2011 enregistre un fort ralentissement de la distribution, à cause principalement du coup de froid enregistré au troisième trimestre. Alors que la production de crédits avait augmenté de 19,1%, sur un an, au premier semestre, le troisième trimestre accuse un important décrochage avec une baisse de 13,7%.
Austérité et crédit crunch
Et la chute devrait s’accélérer. « Suivant un scénario comparable à celui de l’automne 2008 (début de la grande dépression), le marché se bloque » pour les logements anciens, indique l’étude de l’Observatoire.
Pour Crédit Logement « les reventes deviennent plus difficiles et les biens les plus chers ne sont plus sur le marché ». De plus « les prix vont encore une fois reculer non parce que la solvabilité de la demande s’est détériorée mais parce que la demande hésite et que l’offre de crédits n’est plus aussi dynamique ». Aussi « la baisse des crédits accordés devrait s’accélérer en 2012 avec une chute de 16% par rapport à 2010 pour tomber aux alentours de 130 milliards, pas loin de 2009 (120 milliards) », pronostique M. Mouillart.
Outre la suppression du PTZ+ dans l’ancien, « la remontée du chômage et la perte de pouvoir d’achat vont peser sur la demande de crédits immobiliers » ainsi que la suppression en 2013 du « Scellier« , l’avantage fiscal pour les investisseurs achetant pour louer, explique l’universitaire.
Pour M. Mouillart « les emprunteurs auront de plus en plus de difficultés à emprunter car le volume des prêts accordés est en train de baisser à cause de la crise qui contraint les banques à réduire leurs offres car les autorités monétaires leur ont rappelé la nécessité d’augmenter leurs fonds propres ». Les taux d’intérêt des crédits immobiliers se sont établis en moyenne à 3,86% en octobre contre 3,89% en septembre. Les taux d’intérêt des crédits immobiliers avaient atteint en novembre 2010 leur plus bas niveau (3,22% en moyenne) depuis 1945.
« Mais il ne faut pas se tromper dans le message qui est porté par la baisse du taux en octobre », souligne M. Mouillart. En effet, selon lui, les emprunteurs sont de plus en plus des ménages aisés, qui empruntent pour des périodes moins longues et qui bénéficient d’un apport personnel plus important, leur permettant d’obtenir un taux d’interêt plus bas.
étude
Selon une étude, le marché immobilier suisse perd de son dynamisme, mais le danger d’une bulle spéculative aigu n’est pas à craindre avant deux ans.
photo d’illustration © Keystone
Le marché de l’immobilier en Suisse perd de son dynamisme. Le danger d’une bulle spéculative ne devrait devenir aigu qu’au plus tôt d’ici deux ans face à la faiblesse persistante des taux d’intérêt, selon la dernière étude Immo-Monitoring. Des risques à court terme existent toutefois.
La plus grande menace demeure actuellement le boom dans la development d’immeubles d’habitation. Certains objets à louer ou à vendre risquent de difficilement trouver preneurs, d’après le rapport publié jeudi par le cabinet Wüest & Companion.
Les auteurs de l’étude soulignent que pas moins de 45’800 appartements ont été construits durant l’été. Il est à prévoir que dans certaines régions les prix des logements en copropriété connaissent un coup d’arrêt temporaire. Un excédent de l’offre fait rapidement baisser les prix, avertit Wüest & Partner.
Deux tendance sont observables en ce qui concerne les loyers. Ceux existants, qui sont couplés au taux d’intérêt référence, devraient rester stables ces prochains mois, voire diminuer.
Pour les places nouvellement conclues, les authorities s’attendent pour les douze prochains mois à des évolutions différenciées selon la région et le segment. Entre 2005 et fin 2010, les loyers proposés ont grimpé d’environ 10%.
Logements étudiants
Une des principales causes de la croissance de la demande est l’immigration. L’impact a été plus diversifié que prévu initialement.
Certes, une part essentielle des nouveaux migrants sont des travailleurs qualifiés. Ce ne sont toutefois pas seulement des managers à la recherche d’un grand appartement dans une ville ou d’une villa en bordure de lac. La forte augmentation du nombre d’étudiants étrangers a par exemple fait croître la demande de logements moins onéreux dans les zones proches des universités.
Les travailleurs frontaliers jouent également un rôle significatif. A Genève par exemple, la pression se fait ressentir en France voisine, où les prix de l’immobilier ont pris l’ascenseur pour tendre à s’aligner sur ceux pratiqués en Suisse. La nouvelle ligne ferroviaire qui reliera Annemasse va accentuer le phénomène.
Le marché immobilier helvétique ne montre du reste pas de véritables signes d’affaiblissement, et ce malgré les turbulences sur les marchés boursiers et des capitaux, la crise de la dette et la surévaluation du franc.
Marché des bureaux hétérogène
Wüest & Partner prévoit une nouvelle hausse des investissements dans le bâtiment pour 2011 et 2012 après le montant record de 44,one milliards de francs enregistré l’an dernier. Les éventuels signes de ralentissement ne devraient se faire sentir qu’au 2e semestre 2012.
L’étude table également sur une offre toujours croissante sur le segment des bureaux. La crise qui a débuté fin 2006 n’a engendré aucun dégât considérable. Le nombre de permis de construire a doublé par rapport à 2009.
Il existe toutefois des différences régionales. Alors que les centres-villes de Genève et Zurich conservent leur potentiel de hausse de loyer, il faut s’attendre à une érosion en d’autres endroits. C’est particulièrement le cas pour les emplacements où sont actives des entreprises exportatrices et pour les zones défavorisées.
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Comme à son habitude, le marché immobilier affiche des évolutions de prix très disparates. Certains observatoires constatent d’ores et déjà une baisse. Le réseau d’agences Century 21 par exemple note un recul des prix de two,7% cet été sur l’ensemble de la France.
Exclusivement francilien, l’observatoire Meilleursagents.com a, lui aussi, enregistré des baisses de prix : -3% à Paris, -,eight% dans les Hauts-de-Seine…
Pour d’autres, il s’agit – pour l’instant – d’un ralentissement de la hausse. A la Fnaim, elle ne serait plus que de 1% entre le 2e et le 3e trimestre 2011. De même, les notaires franciliens constatent « seulement » three,1% d’augmentation entre le prix moyen de mai à juillet et celui de février à avril.
Alors, au final, les prix augmentent ? Reculent ? Stagnent ? «Tout dépend du form de bien et de leur situation», répondent les professionnels interrogés. «Le prix des résidences secondaires en région PACA a baissé, constate par exemple Olivier Alonso, PDG de la franchise Solvimo. Mais dans nos agences de Paris ou de Lyon, en revanche, nous ne notons aucune baisse», ajoute-t-il.
Avis d’expert sur VotreArgent.fr
Et si la nouvelle taxation des plus-values immobilières faisait baisser les prix ?… Lire la suite
Le véritable changement se situe plutôt au niveau des volumes, en hausse depuis quelques mois. Un constat fait dans les agences mais aussi chez les acquéreurs potentiels ayant mis en spot des alertes mails sur certains web sites d’annonces immobilières : «Il y a quelques mois, je recevais une alerte de temps à autre, témoigne Catherine, à la recherche d’un deux-pièces à Paris. Maintenant, j’en ai plusieurs par semaine !»
Selon deux récentes études, le marché de l’immobilier est dans une phase de stabilisation en Colombie-Britannique. Au cours des douze derniers mois, les ventes ont légèrement baissé dans la province, tandis que les prix ont continué de grimper. Cette conjoncture devrait se prolonger en 2012.
Après des années de croissance, les ventes de maisons individuelles ont marqué le pas. Leur nombre devrait atteindre 88 200 d’ici la fin 2011, en baisse d’environ 1 % si l’on se fie aux projections du rapport publié jeudi par la Central One particular Credit Union. Malgré la faiblesse des ventes, le prix moyen des transactions est en hausse de six,8 %, à 417 000$ , souligne l’économiste de la caisse populaire, Bryan Yu.
Dans le détail, les ventes de maisons neuves tirent le marché vers le bas, avec une chute de plus 26 % par rapport à 2010. À l’inverse, la revente de maisons ne faiblit pas, en hausse de 4,7 %.
L’étude publiée mercredi par l’Association immobilière de Colombie-Britannique est à l’unisson. Celle-ci compile les données concernant toutes les ventes immobilières aux particuliers, aussi bien les maisons que les appartements, qu’ils soient neufs ou anciens.
Les prix toujours à la hausse
Au cours des douze derniers mois, la croissance des transactions s’est ralentie, en hausse de seulement 2,6 % après avoir atteint des pourcentages à deux chiffres en 2009 et 2010. À l’échelle de la province, et tous biens confondus, les prix moyens des transactions a malgré tout bondi de 14,7 %, pour s’établir à 574 962$ , contre 501 226$ douze mois plus tôt.
« La faiblesse des taux d’intérêt des prêts hypothécaires continue de soutenir le marché », indique Cameron Muir, l’économiste en chef de l’Association immobilière de Colombie-Britannique qui voit là une des explications de la pression sur le prix à l’échelle de la province.
Renversement de tendance à Victoria et sur l’île de Vancouver
En revanche, la tendance s’est inversée sur l’île de Vancouver et à Victoria. Elle n’est pas favorable aux vendeurs : le nombre de ventes a nettement reculé et les prix ont légèrement baissé.
Sur l’île de Vancouver, les transactions sont en baisse de six,2 %, avec 4516 biens vendus au cours des douze derniers mois, contre 4816 l’an dernier à la même période. Le prix moyen a diminué ,9 %, à 328 010$ au lieu de 330 840$ .
Dans la capitale même, le nombre de ventes immobilières chute lui de ten,2 % (4099 ventes, contre 4564 en 2010). Les prix glissent en moyenne de ,5 %, passant de 505 773$ en 2010 à 503 449$ cette année.
À l’inverse, dans Metro Vancouver, l’immobilier ne connait vraiment pas la crise. Les ventes progressent de 9,8 %, tandis que le prix moyen des transactions explose de 19,2 %, à 795 163 $ , au lieu de 667 227 $ l’an dernier.
2012 dans la lignée de 2011
2012 s’annonce comme la copie de 2011, anticipe Cameron Muir, qui ne prévoit pas de renversement de tendance sur l’île de Vancouver et à Victoria. « La demande dépend de la conjoncture économique globale », souligne l’économiste qui constate que les problems se sont franchement dégradées au Canada en raison de la crise.
Bryan Yu n’est guère plus optimiste concernant le marché de la vente des maisons dans la province. L’économiste de la Central One particular Credit Union pense que les ventes de maisons individuelles progresseront de 3,4 % en 2012, dopées par le marché du neuf, tandis que celui de la revente devrait décliner. Il redoute surtout que certains acheteurs reportent leur acquisition en 2013, préférant attendre l’éventuelle réforme de la taxe de vente harmonisée (TVH).
ce n’est pas le moindre des paradoxes, mais il est bien connu des économistes. « En période de difficultés économiques, les conditions de crédit deviennent généralement plus intéressantes, observe Laurent Quignon, responsable économie bancaire chez BNP Paribas. C’est ce qui explique la bonne résistance du crédit immobilier pendant la crise de 2008 en France. » Malgré l’accumulation de mauvaises nouvelles, en sera-t-il de même en 2011 ?
Globalement, la production de nouveaux crédits aux ménages sur les six premiers mois de l’année a bondi de 32 % par rapport à l’an dernier, grâce à l’explosion des prêts immobiliers qui ont plus que compensé la stagnation des crédits à la consommation. Juin a connu un léger tassement des nouveaux crédits par rapport à mai (- 6,4 %), mais le boom s’est poursuivi durant l’été dans certains réseaux. Les Caisses d’Epargne notent ainsi une légère hausse de la production de leurs crédits immobiliers au cours des quinze premiers jours du mois d’août par rapport à la même période en 2010. Les Banques Populaires ont même vu leur production de nouveaux crédits s’envoler de 20 % par rapport à la même période un an plus tôt ! « Un effet retard explique ce bond : le délai entre la demande et l’octroi d’un crédit est de deux à trois mois », souligne Franck Oniga, directeur à la direction du développement des Banques Populaires. Pour autant, « nous n’avons aucun signe qui pourrait nous laisser penser que les ménages ont l’intention de limiter leur intérêt pour l’investissement immobilier : les demandes de simulations de crédits se poursuivent », observe-t-il.
Ce n’est pas partout le même constat. « La production de prêts à l’habitat s’est nettement tassée depuis juin et la tendance devrait se poursuivre dans les mois qui viennent, estime ainsi Erick Larrieu, directeur des crédits de la Caisse régionale du Crédit Agricole d’Aquitaine. Trois raisons à cela : la baisse de la confiance pour investir, le recul du nombre de transactions globalement dans la région et la chasse aux niches fiscales du gouvernement (PTZ, Scellier, etc.). »
Il reste qu’après une hausse des taux des crédits entre les mois de décembre et de mai, le coût d’un emprunt s’est stabilisé à la faveur de la baisse des taux longs de marché. « A cette pause pourrait même succéder une légère baisse du coût du crédit si les taux longs de marché restaient bas jusqu’à l’automne », suppose Laurent Quignon. Seule incertitude, le poids du refinancement qui pourrait conduire certains réseaux à resserrer légèrement leurs conditions d’octroi à l’avenir.
