L’immobilier de prestige ne connaît pas la crise. Charles-Marie Jottras, PDG du réseau d’agences d’immobilier de luxe Daniel Féau s’en est fait l’écho ce matin à l’occasion d’un débat sur les problématiques actuelles du secteur immobilier, organisé par le web site de petites annonces Explorimmo.
La clientèle haut de gamme à laquelle s’adresse Féau est toutefois loin des problèmes de logements de la moyenne des français et Charles-Marie Jottras parle de perspectives toujours bien orientées sur son métier en 2012. « On observe un specific attentisme pré-électoral des customers pour les biens de one à two,5 Millions d’Euros mais, il est contrebalancé par la réallocation des investissements vers l’immobilier », a déclaré le PDG de Féau.
Spécialisé sur les transactions dans les beaux quartiers de Paris et de l’ouest parisien, Féau estime que les prix à Paris ont déjà baissé de five% à 10% depuis leurs récents sommets en ce qui concerne les « appartements bourgeois ». Charles-Marie Jottras ne s’attend pas à des baisses de prix supérieures sur Paris en 2012 et table sur une stabilité dans un marché de pénurie, rappelant au passage qu’il n’y a quasiment plus aucun programme neuf… Pour les biens de 3 à five ME, il rappelle que la clientèle étrangère est prédominante alors qu’elle devient même presque exclusive sur les biens d’exception dépassant 10 ME.
Charles-Marie Jottras estime que la forte hausse des prix de l’immobilier de luxe à Paris depuis 2009 place désormais la capitale française à des niveaux comparables avec New-York mais toujours derrière Londres.
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Insensible à la crise, le secteur de l’immobilier de luxe connaît actuellement un « boom » sans précédent en France, en raison de la réforme des plus-values immobilières et de l’attrait grandissant de l’Hexagone aux yeux des étrangers riches.
« Nous n’avons jamais autant vendu », se félicite auprès de l’AFP Charles-Marie Jottras, président du groupe spécialisé Daniel Féau.
« Les acheteurs sont attirés par l’odeur du sang en raison du nombre essential de biens mis sur le marché, à trigger de l’alourdissement de la fiscalité des plus-values immobilières pour les résidences secondaires à partir de 2012″, résume-t-il.
Selon une analyse du cabinet d’études Xerfi, seven.000 à eight.000 biens immobiliers de prestige, avec un prix de vente supérieur à 1 million d?euros, devraient avoir été vendus en France en 2011 et « la fin de l?année pourrait figurer dans les annales du secteur ».
Ce marché du luxe ne représente toutefois qu’environ one% du total annuel des transactions dans l?immobilier ancien dans l’Hexagone.
« Nous avons réalisé une année exceptionnelle, la meilleure, avec 30% de chiffre d’affaires en plus qu’en 2010″, se réjouit Thibault de Saint-Vincent, président du groupes Barnes.
Principale explication: « la France est le marché immobilier de luxe le plus attractif au monde vehicle ailleurs les milliardaires peuvent tout s’offrir sauf la culture française. Or, dans le vaste mouvement de mondialisation, le symbole ultime de la réussite est d’avoir un appartement à Paris, une villa sur la Côte d’Azur ou une résidence en Provence », souligne Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France.
Cette « master-franchise » du plus essential réseau américain d’agences immobilières a donc décidé de s’attaquer au lucratif marché français en ouvrant une dizaine d’agences d’ici fin 2012 et une cinquantaine d’ici 2015.
« Tous les voyants au vert »
« La France est devenue une vaste caisse d’épargne mondiale où les riches des pays émergents placent une partie de leur argent automobile le système d’acquisition de l’immobilier y est extrêmement sécurisé. De plus avec l’économie mondiale de plus en plus incertaine, l’immobilier est de plus en plus une valeur refuge », analyse M. Demeure.
Pour M. Jottras, « tout Russe qui gagne de l’argent a une obsession: faire sortir de l’argent de son pays auto il ne fait pas confiance aux investissements dans son propre pays ».
Selon Xerfi, cette chasse aux trésors immobiliers explique pourquoi les Français ne représentent plus que 20% des acheteurs pour les biens entre 5 et ten millions d’euros, et sont quasiment absents pour ceux supérieurs à ten millions d’euros.
Ce marché dépend donc largement des consumers étrangers et du dynamisme de leurs économies, notamment dans les pays émergents et du Golfe: les faibles perspectives de croissance mondiale en 2012 font peser des incertitudes sur le secteur mais « à moyen terme tous les voyants sont au vert ».
« A Paris on peut s’attendre à un léger tassement des prix en 2012. Mais il n’y aura pas d’explosion d’une +bulle spéculative+ auto la demande sera toujours supérieure à l’offre en raison de l’absence de building de résidences neuves de luxe dans la capitale », prédit M. de Saint-Vincent.
Et puis c’est « en période de crise que les super-riches savent saisir les opportunités », conclut M. Jottras.
Presque insensible à la crise, le patrimoine des ménages français, grâce à la flambée de l’immobilier, a fortement progressé en 2010 dépassant son niveau de 2007, un motif de plus selon certains économistes proches de la gauche pour contester la récente baisse de l’impôt sur la fortune.
Selon une étude publiée vendredi par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), le patrimoine des ménages, qui représente près de 80% du patrimoine économique national, a bondi de 9,1% l’an dernier après un léger trou d’air de deux ans. A ten.203 milliards d’euros fin 2010, il dépasse son niveau de 2007, avant la crise économique.
C’est essentiellement la flambée du prix de l’immobilier qui explique cette embellie. Ainsi, le patrimoine non financier des ménages, composé essentiellement d’actifs immobiliers, se redresse sensiblement, de ten,five% après un recul de 2,five% en 2009, explique l’institut. A la fin 2010, il était de 7.463 milliards d’euros.
La croissance du patrimoine financier des ménages, fléchit mais demeure soutenue, avec une hausse de 5,5% après un bond de ten,one% en 2009. Il atteint 2.740 milliards fin 2010, avec l’assurance-vie qui reste le placement préféré des Français.
Le bond du patrimoine est un peu fictif, vehicle il est dû au logement qui a mieux tenu en France qu’ailleurs, souligne Christian Saint-Etienne, professeur d’économie à Paris-Dauphine. Il relève aussi qu’il s’agit de chiffres de 2010, lorsque la Bourse de Paris avait repris des couleurs après la crise financière, qui ne prennent donc pas en compte le choc de cet été. Mais globalement, cela confirme que la France reste un pays riche, avec un bel immobilier et de belles terres, dit-il.
Au-delà de la crise, on vit dans une période historique de très grande prospérité patrimoniale, renchérit Thomas Piketty, de l’Ecole d’économie de Paris. Ce spécialiste des hauts revenus, proche du Parti socialiste, estime même qu’il faut remonter un siècle
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La France entre en récession, en attendant la dégradation
(AOF / Funds) – Au troisième trimestre 2011, le marché de l’immobilier résidentiel français envoie toujours des indicateurs positifs, avec des volumes qui rejoignent leurs records de 2007 (826 000 logements sur un an) et des prix de transaction orientés à la hausse (+6,7% sur un an) », selon La Française REM.
« Ces chiffres n’intègrent pas encore la dégradation économique en cours ni la contraction des volumes de crédit à l’habitat. Par ailleurs, la politique fiscale, hier favorable, a pris un tour déflationniste avec la disparition programmée du dispositif fiscal Scellier, le rabotage du PTZ+ et l’augmentation de la fiscalité sur la plus-worth sur les résidences secondaires et l’investissement locatif. Dans ce contexte, l’immobilier résidentiel devrait entrer en 2012 dans une phase de ralentissement, toutefois amorti par la persistance d’une demande non satisfaite en logements ».
« L’immobilier d’entreprise s’inscrit progressivement dans un environnement économique et financier dégradé ». « Sur le marché locatif des bureaux, l’impact du ralentissement économique se fait sentir depuis le mois de septembre, tant dans les exigences des entreprises en matière d’efforts demandés aux bailleurs qu’en matière de durée des négociations. Les bailleurs ne conservent une position de force que pour les actifs les mieux placés et les immeubles les plus récents ».
« Sur le segment des commerces, toujours très prisé des investisseurs, une prime est plus que jamais accordée aux meilleurs emplacements et aux formats de vente les mieux adaptés à des comportements de consommation en évolution ceci explique la multiplication de centres commerciaux novateurs et la rénovation des centres les plus anciens par leurs propriétaires, en dépit d’un contexte de consommation atone ».
En novembre, « la efficiency des foncières cotées a d’avantage été liée à l’évolution des marchés actions (une forte correction puis un vif rebond) qu’à des fondamentaux immobiliers stables. En revanche, le secteur semble à nouveau entrer dans une nouvelle phase de consolidation et de rationalisation ». « Alors qu’une OPA hostile de Allianz, Covéa et Cofitem-Cofimur sur Foncière Paris France est en cours, c’est la foncière de la CDC, Icade, qui, après avoir acquis La Compagnie de la Lucette, foncière de Morgan Stanley, s’illustrerait en prenant le contrôle de Silic ».
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, Le lundi 12 décembre 2011, à 13h 57
Le rebond boursier dont devrait profiter l’immobilier coté l’an prochain, soutenu par son statut de valeur refuge dans un contexte macroéconomique incertain, pourrait être limité par les queries de l’endettement et de l’austérité en Europe, estiment analystes et gérants.
En outre, malgré des fondamentaux plutôt solides (stabilité des taux d’occupation, volumes de transactions supérieurs à ceux de 2010 et légère croissance de la valeur des actifs), les foncières pâtissent des difficultés des banques, très présentes au capital de certains groupes, soulignent les analystes, s’attendant à un exercice boursier difficile en 2012.
« Si rebond approach sur les foncières il y avait, le ‘rally’ ne devrait pas excéder le niveau actuel des décotes, soit environ 20%, le marché se limitant à combler le fossé avec l’ANR (actif net réévalué). Cette circumstance devrait perdurer tant que l’environnement macroéconomique ne se redressera pas », estime Thomas Aubert, analyste-gérant à La Française AM.
Oscillant entre croissance molle et rechute en récession accompagnée d’une contagion de la crise de la dette, les perspectives économiques ne sont guère réjouissantes, y compris pour les groupes immobiliers, soulignent les analystes.
« Si cette viewpoint (d’une contagion de la crise des dettes souveraines, NDLR) se matérialise, c’est un véritable scénario catastrophe pour l’économie, et donc l’immobilier, les valeurs locatives devraient chuter », estime Magali Marton, directrice des études chez DTZ.
PRESSION FISCALE
La circumstance pourrait s’avérer d’autant plus difficile que se profile le fameux « mur de la dette » dans un environnement marqué par les difficultés des banques. Selon les estimations des groupes de conseil, un tiers des 10 à 15 milliards d’euros de dette immobilière arrivant à échéance entre 2011 et 2013 pose un problème de refinancement en France.
Sur les onze premiers mois de l’année, l’indice paneuropéen Stoxx du secteur immobilier a perdu 11%, contre -14% pour l’indice français et -13% pour l’indice Stoxx 600. Il existe cependant des disparités importantes entre les foncières selon l’évolution de la valeur de leurs actifs ou leur niveau d’endettement.
Unibail-Rodamco, qui affichait un ratio loan-to-worth (LTV) de 38% à fin juin, a ainsi beaucoup mieux résisté avec une baisse de seven%, contre un recul de 20% pour Klépierre (LTV de 46,5%) et une chute de 32% pour Foncière des Régions (LTV de 50,four%).
« Le niveau moyen de LTV est de 48,5% pour 85% de la capitalisation boursière de l’indice immobilier EPRA Europe. Les investisseurs et les banques sont à l’aise avec un LTV à 40%, au-delà duquel ils commencent à augmenter leur degré d’exigence sur le collatéral mais même à 45%, cela reste un niveau soutenable », juge Nicolas Maychmaz, analyste à La Française AM.
Pour les analystes, l’alourdissement de la fiscalité de l’immobilier pourrait également pénaliser les foncières.
« La pression fiscale sur l’immobilier va en s’intensifiant (hausse des taxes foncières, modification du découpage tarifaire, abandon du dispositif Scellier, rumeurs d’une taxe sur les transactions immobilières,…) L’immobilier a été identifié comme une supply de recettes fiscales pour l’Etat », relève Magali Marton.
Le Premier ministre François Fillon a annoncé début novembre un nouveau train de mesures d’austérité pour tenir compte de prévisions de croissance revues à la baisse et respecter les objectifs de la France en matière de réduction des déficits.
Avec Juliette Rouillon, édité par Dominique Rodriguez
Profitant du système de facturation de la compagnie nationale d’électricité (DEI), le gouvernement tente de percevoir les recettes de sa nouvelle taxe sur l’immobilier. A ce jour, seules environ 80% des personnes sollicitées s’en sont acquittées, provoquant un revirement de la element du ministère des Finances
La redevance sur les biens immobiliers apparait sur les factures d’électricité et doivent être réglées à la compagnie nationale (photo lpj)
Lundi, bousculé par le mécontentement de la population, le ministre des Finances, Evanghelos Venizelos, est revenu sur le schéma d’application de la nouvelle taxe sur l’immobilier. Il a ainsi précisé que les personnes dont le taux d’infirmité est égal ou supérieur à 80%, seront exemptes de cet impôt. Quelques jours auparavant, les délais de coupures d’électricité menaçant les mauvais payeurs avaient été prolongés du fait de leur trop grand nombre et du caractère sévère de la mesure.
Une redevance dont les recettes escomptées ne seront pas au rendez-vous
La nouvelle taxe sur l’immobilier, lancée par le gouvernement, il y a quelques semaines, pour remplir les caisses de l’Etat, se heurte au refus de payer d’une certaine partie de la population. Plusieurs élus locaux soutiennent ce mouvement, comme le maire de Keratsinou-Drapetsonas ou encore celui de Argyroupouli-Ellinikou. Ils prodiguent des conseils aux personnes dans ce sens, allant même jusqu’à leur proposer de constituer un dossier commun et de les représenter en cas de poursuites judiciaires ou de décision de coupures d’électricité.
Pourquoi je ne paie pas ?
La première revendication porte sur la forme de l’imposition. L’Etat ne devrait pas être en mesure de prélever cette taxe through la compagnie nationale d’électricité (DEI) dont le rôle se limite à la fourniture de courant. Mais, dans un pays sans cadastre, ce sont pourtant bien les abonnements à DEI qui ont permis l’identification des propriétaires et la facturation de cette taxe.
Deuxième revendication : certains propriétaires sont dans l’impossibilité de s’acquitter du montant indiqué, soit parce que leurs revenus sont limités, soit parce qu’ils sont déjà pris à la gorge par le remboursement d’un prêt immobilier.
En outre, de nombreuses erreurs de calculs concernant le montant de la taxe ont été relevées sur les factures relatives à la surface, la zone, ou encore l’ancienneté du bâtiment.
Delphine Millet Prifti (www.lepetitjournal.com/athenes.html) Jeudi 24 novembre 2011
Lire aussi : Imposition d’une taxe sur les superficies construites, 14/09/11, www.lepetitjournal.com/athenes.html.
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Les investisseurs étrangers sont devenus des acteurs si importants du marché immobilier canadien que l’industrie pourrait souffrir s’ils décidaient de tous se retirer du jeu en même temps.
Agence QMI
Les investisseurs étrangers sont devenus des acteurs si importants du marché immobilier canadien que l’industrie pourrait souffrir s’ils décidaient de tous se retirer du jeu en même temps.
Vancouver Photo : Reuters
À Vancouver, par exemple, les acheteurs chinois qui achètent des condos et des maisons à plus de 2 millions $ sont de plus en plus nombreux. Ils représenteraient jusqu’à 20 % des ventes effectuées dans la ville.
« Il suffirait que ce groupe [d’acheteurs] disparaisse pour que le marché se mette à tourner au ralenti », a expliqué Benjamin Tal, économiste à la CIBC et auteur d’un rapport sur l’immobilier au pays.
Or, Vancouver n’est pas une exception. Le même phénomène existe ailleurs, comme à Montréal et à Toronto, en raison de l’intérêt d’acheteurs cette fois européens.
D’après M. Tal, si les investisseurs étrangers décidaient de délaisser ces villes, le marché immobilier y tournerait au ralenti, tout comme ce serait le cas à Vancouver.
Diverses raisons pourraient pousser cette catégorie d’acheteurs à quitter le pays. Les spéculateurs pourraient, par exemple, choisir de revendre leurs biens afin d’investir dans un autre domaine, plus rentable.
La stabilité du marché immobilier canadien et les retours sur investissement qu’il continue de garantir ne font toutefois pas, pour le moment, de cette hypothèse un sujet de préoccupation majeure. Mais il y en a d’autres.
Des experts en immobilier, réunis la semaine dernière pour un colloque organisé à l’Université de Toronto, en ont identifié quelques-uns.
Tout d’abord, le prix des locations progresse moins vite que la valeur des bâtiments. Si l’écart continue à se creuser, les propriétaires, et notamment les étrangers, pourraient éprouver des difficultés à payer leurs hypothèques et être forcés de vendre. S’ils vendent tous en même temps, le marché en souffrira.
L’instauration d’une taxe sur les acquisitions effectuées par des étrangers pourrait aussi avoir des conséquences désastreuses sur le marché, selon Stephen Moranis, fondateur de la firme Prudential Sadie Moranis Realty.
En dissuadant les étrangers d’investir, une telle taxe permettrait de faire baisser les prix et de mettre l’immobilier un peu plus à la portée des travailleurs canadiens. Le gouvernement pourrait donc être tenté de passer à l’acte, craint M. Moranis.
Pour le moment, toutefois, aucune taxe de ce genre n’est au programme à Ottawa.
OTTAWA – Le marché de l’immobilier canadien s’est stabilisé et ne devrait pas s’éloigner beaucoup de sa situation actuelle au cours de la prochaine année, a indiqué vendredi la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
L’organisme fédéral a affirmé que le marché avait retrouvé un specific équilibre alors que le nombre de propriétés à vendre augmentait et que les prix semblaient vouloir rester stables jusqu’à la fin de 2012.
Les taux hypothécaires avantageux, la santé de l’économie canadienne et le flux continu d’immigrants ont un influence positif sur le marché immobilier. «Ces facteurs continueront de soutenir le secteur canadien de l’habitation en 2012», a indiqué l’économiste en chef intérimaire à la SCHL, Mathieu Laberge.
La SCHL prévoit que le nombre de mises en chantier atteindra 191 000 cette année et baissera légèrement en 2012 pour se situer autour de 186 750. Quant aux ventes de logements existants, elles devraient osciller entre 423 600 et 470 one hundred en 2011, puis entre 406 100 et 509 000 l’an prochain.
Le prix moyen des maisons au Canada devrait s’élever à 363 900 $ cette année et à 368 200 $ en 2012.
Benjamin Tal, économiste pour CIBC, a déclaré que le marché immobilier serait probablement «ennuyant» l’année prochaine comparativement aux gains réalisés durant les dernières années.
Toutefois, cela pourrait s’avérer bénéfique pour le secteur. «Je pense que la prochaine année sera très révélatrice. Si les prix se stabilisent ou baissent un peu, ce sera en fait très bon pour la santé long term du marché», a-t-il expliqué.
Par contre, M. Tal a fait remarquer que, advenant le cas où les prévisions seraient erronées et que les prix des maisons bondiraient encore en 2012, ses craintes qu’une autre crise n’éclate sur le marché immobilier en seraient décuplées.
L’augmentation des prix en 2011 est survenue en dépit des troubles sur les marchés financiers et de la lenteur de la reprise économique aux États-Unis.
Les taux hypothécaires continuent toutefois de rester bas et les économistes s’attendent à ce que le taux directeur de la Banque du Canada, qui affecte les prêts hypothécaires à taux variable, ne bouge pas avant 2013.
Le mois dernier, un rapport de l’Association canadienne de l’immeuble révélait que les ventes de maisons avaient augmenté de one,two pour cent durant les neuf premiers mois de 2011 par rapport à 2010.
Vendredi, Statistique Canada a également indiqué que les entrepreneurs avaient pris pour 5,6 millions $ de permis de bâtir en septembre, une baisse de four,9 pour cent comparativement au mois d’août et un troisième recul mensuel consécutif.
La valeur des permis a diminué de one pour cent pour atteindre three,six millions $ dans le secteur résidentiel et de 11 pour cent pour s’arrêter à two millions $ dans le secteur non résidentiel.
Le mardi four octobre 2011, à 18h 46
Les prix de l’immobilier résidentiel ancien en France ont encore augmenté au troisième trimestre mais les ménages sont de plus en plus inquiets face à la dégradation de la conjoncture et au durcissement de la fiscalité, montre mardi le baromètre FNAIM-Ifop.
Les prix des logements anciens ont augmenté de 1,% sur la période juillet-septembre après une progression de three,3% au deuxième trimestre et de 1,9% au premier, précise la principale fédération française d’agents immobiliers. Sur un an, la hausse des prix ressort à 7,%.
L’Ile-de-France a même vu la hausse des prix s’accélérer, à 2,% cet été contre 1,% sur avril-juin (+7,7% sur un an).
« L’absence de tension sur les prix est bienvenue en cette fin d’année dans une économie déprimée et des marchés financiers déboussolés », commente dans un communiqué René Pallincourt, le président de la Fnaim, qui note aussi que l’activité reste bien orientée, avec près de 800.000 transactions en rythme annuel à la fin du premier semestre.
La FNAIM table pour l’ensemble de 2011 sur une hausse de three% à six% des prix qui confirmerait selon elle la sortie de crise.
Mais l’opinion des ménages, elle, se dégrade nettement, qu’elle porte sur l’opportunité d’acheter ou de vendre un bien immobilier: l’indicateur synthétique FNAIM-Ifop s’inscrit au plus bas depuis sa création il y a deux ans.
A la dégradation de la conjoncture s’est ajoutée cet été la réforme de la fiscalité des plus-values immobilières dans le cadre du strategy de rigueur gouvernemental.
« La majorité des ménages qui avaient anticipé un investissement locatif ou l’achat d’une résidence secondaire se dit prête, aujourd’hui, à renoncer à tout projet en réaction au relèvement brutal de la taxation des plus-values immobilières », note la FNAIM.
Marc Angrand, édité par Gilles Trequesser
Ils n’allaient pas dire le contraire : « C’est le second d’investir », selon les professionnels alsaciens de l’immobilier qui organisent, de demain à dimanche*, leur 4e salon au Wacken. Du côté du neuf, « c’est le second d’acheter, notamment, parce que les mesures d’aide vont prendre un coup de rabot en 2012 », explique Gérard de Grandi, le président de la Fédération régionale des promoteurs constructeurs. Dans son viseur, des incertitudes sur l’avenir du taux zéro et la baisse de la réduction d’impôt accordée par la loi Scellier.
Choisir dans le neuf ou l’ancien ?Il est aussi important pour les promoteurs de trouver des acquéreurs, vehicle de nombreux projets sortent de terre. Problème, au premier semestre, seules 1 302 ventes ont été réalisées dans la région, contre 3 800 sur l’ensemble de l’année 2010. En trigger, une frilosité des investisseurs en raison de la conjoncture, mais peut-être aussi une hausse des prix due aux nouvelles normes à respecter (environnementales, mobilité réduite…). « La moyenne des prix était de 3 255 €/m2 à la fin juin, contre 2 983 € m2 l’année d’avant », dit Gérard de Grandi. L’ancien se présente alors en resolution. « Les prix sont restés stables, avance Gérard Durr, le président de la FNAIM, la fédération des agents immobiliers. À Strasbourg, ils sont en moyenne de 2 500 €/m2. Les nouvelles constructions évitent que les prix grimpent trop dans l’ancien, permettant ainsi à certains de tout de même investir. »P. W.
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à 86 ans, il lui passe la bague au doigt
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