OMAHA, États-Unis – Le milliardaire et investisseur américain Warren Buffet a déclaré samedi qu’il s’était «royalement trompé» en prédisant une reprise du marché de l’immobilier aux États-Unis, ajoutant toutefois que son optimisme était toujours de mise face à l’économie nationale.
Dans sa lettre annuelle aux actionnaires de Berkshire Hathaway, M. Buffett souligne qu’il est persuadé que le marché de l’immobilier reprendra un jour ou l’autre, et que cette reprise contribuera à abaisser le taux de chômage du pays. Il n’a toutefois pas fixé d’échéancier pour la concrétisation de ce scénario.
Les investisseurs attendent impatiemment la lettre de M. Buffett, surnommé «l’oracle d’Oklahoma». L’homme de 81 ans s’est bâti une fortune colossale de 44 milliards $ US en observant méticuleusement une stratégie d’investissement.
M. Buffett a mentionné que le secteur de l’immobilier était encore embourbé dans sa «propre dépression», ajoutant néanmoins que ce marché effectuera un retour en raison de certaines caractéristiques indéniables de la situation humaine. Il a ainsi assuré que les gens pouvaient repousser le moment pour se remettre en selle, mais qu’à un certain moment, les «hormones» reprenaient le dessus.
L’immobilier s’est avéré un marché difficile pour Berkshire Hathaway, qui détient plus de 80 filiales, dont la compagnie d’assurances Geico et See’s Candy, et cinq d’entre elles dépendent du secteur de la construction.
Ces entreprises, qui incluent notamment Acme Brick, Clayton Houses et les tapis Shaw, ont généré un bénéfice avant impôts de 513 millions $ US l’an dernier. Ces chiffres sont bien en-deçà du 1,eight milliard $ US qu’elles avaient rapporté à Berkshire en 2006.
M. Buffett a offert, dans sa lettre, quelques détails quant aux démarches de Berkshire pour le remplacer. Les investisseurs s’inquiètent depuis longtemps quant au successeur de M. Buffett à titre de président et chef des opérations du groupe.
L’homme a indiqué que le conseil d’administration de Berkshire était satisfait du cadre sélectionné et qu’il y avait aussi deux autres candidats de remplacement.
Ce n’est pas le krach qui est annoncé, mais un vrai retournement du marché. Sur ce point, la plupart des acteurs de l’immobilier – notaires, agents ou courtiers en crédits immobiliers – sont unanimes: les prix vont enfin reculer en 2012. Concrètement, la baisse serait limitée à -5% à Paris mais atteindrait -10 à -15% en Ile-de-France et en régions.
La fin d’un cycle haussier
« Après deux ans d’une hausse considérable des prix sur l’ensemble de l’Ile-de-France et encore plus à Paris, nous sommes dans une période d’accalmie, voire d’une inflexion de ces hausses, a indiqué jeudi Christian Lefebvre, le président de la Chambre des Notaires d’Ile-de-France. Il ne s’agit pas du début de l’éclatement de la bulle immobilière, mais d’un marché qui s’adapte à la demande ». Un marché où les prix sont d’ores et déjà en baisse depuis fin 2011. Exemple à Paris, « sur les 6 premiers mois de l’an dernier, ils avaient progressé de 8%, et au 2nd semestre, ils ont reculé de three% », indique Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com. Sur janvier, toujours dans la capitale, les prix ont reculé de -,four%. Quant à l’année en cours, les professionnels tablent sur un recul des prix de l’ordre de 5%. Mais la baisse est « à relativiser », prévient Sébastien de Lafond. Acheter à Paris restera très compliqué ».
De fait, les prix restent encore faramineux: au quatrième trimestre 2011, un nouveau record a été battu. Le mètre carré en moyenne avoisine les 8400 euros… Les achats seront certainement plus avantageux en Ile-de-France où l’on assiste à un effritement généralisé en petite et en grande couronne, avec une baisse en janvier de l’ordre de ,five à 1%. Pour 2012, les prix en Ile-de-France pourraient ainsi chuter de10 à 15%. Ce serait le cas dans les communes les plus rurales des Yvelines qu’à Saint-Germain en Laye, par exemple.
Quant à la province, les prix baisseraient également entre 10 et 15%. Mais le recul sera variable selon l’attractivité et le dynamisme de la ville. Dans les centres-villes de Bordeaux, Lille, Nice, Lyon, ou encore Montpellier, « les prix vont résister », tient à rappeler Sébastien de Lafond. Tout en perdant « un peu », de l’ordre de 5 à 10%. En revanche, plus on s’éloigne des bassins d’emplois et des bassins touristiques, plus la baisse sera importante.
Les facteurs de cette baisse
En ce début d’année, on enregistre une chute du nombre des acheteurs et des vendeurs : -30% pour les premiers -20% pour les seconds. Et la tendance ne va pas s’améliorer. Les transactions devraient chuter de l’ordre de 15 à 20% en 2012.
Le retrait des vendeurs du marché est lié au durcissement de la fiscalité dans l’investissement locatif (arrêt fin 2012 du dispositif Scellier) et surtout à la réforme de la taxe sur les plus values immobilières qui a fait passer la durée de détention nécessaire pour être exonéré d’impôt de 15 à 30 ans au oneer février. » Les personnes qui ont vendu l’ont fait à l’automne et depuis plus rien « , explique Sébastien de Lafond. Autre raison: l’attentisme.
Les vendeurs attendent également de voir le résultat de l’élection présidentielle. Ce qui pourrait se traduire par d’éventuels dispositifs fiscaux, ou d’autres mesures susceptibles de changer la donne. Depuis le début de la campagne présidentielle, le logement est au coeur du projet de chaque candidat. Augmentation de la surface constructible pour Nicolas Sarkozy, mise à disposition gratuite des terrains de l’Etat et des collectivités et encadrement des loyers pour François Hollande…
Quant aux acheteurs, ils sont aussi « plus frileux » estiment Sandrine Allonier, responsable des études économiques chez meilleurtaux.com. « Dans un contexte de crise économique où la peur du chômage est omniprésente, il est difficile de s’endetter sur de très longues années ». Autre element : ils attendent de voir si les prix vont continuer de baisser.
Enfin et surtout, les circumstances d’accès au crédit se sont durcies. De nouvelles règles s’imposent telles que la nécessité de disposer d’un apport de 30% du montant de l’achat. « Les banques sont aussi plus regardantes concernant le ratio entre la mensualité et le revenu disponible », confirme Sébastien Lafond. Et ce d’autant plus qu’elles sont elles-mêmes contraintes de mettre en location des ratios de fonds propres plus contraignant, conformément à la réforme de Bâle III. En clair, pour renforcer leur capital, les banques devraient logiquement augmenter le coût du crédit afin de préserver leurs marges.
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Le PDG du groupe immobilier Nexity, Alain Dinin, est inquiet sur l’évolution du logement neuf en France auto il estime que les mises en chantier pourraient tomber en 2013 à leur plus bas niveau des 20 dernières années avec une estimation de 330.000 contre 375.000 en 2012 et 421.000 en 2011, loin de l’objectif de 500.000 par an sur lequel s’accordent les candidats à l’élection présidentielle.
Alain Dinin souligne le faible potentiel des projets de Nicolas Sarkozy de mettre en vente du foncier public et d’augmenter les normes de constructibilité qui demanderaient de toute façon plusieurs années à se concrétiser en nouveaux logements.
Le PDG de Nexity a d’autres propositions concerns de réflexions pour une « France de bien-logés » et il espère que les politiques s’en inspireront…
Sur l’enjeu de la création de conditions nécessaires à la primo-accession, Alain Dinin évoque les failles du PTZ+ en estimant notamment qu’il faut arrêter de distribuer ces prêts subventionnés aux classes moyennes. Nexity propose de créer un Prêt d’Apport Logement à %, davantage calibré selon les régions et dont le montant varie en fonction des revenus.
Alain Dinin propose de réguler le marché locatif privé en relançant l’investissement locatif des particuliers et des institutionnels. Pour les particuliers, le but serait de mobiliser l’épargne en faveur d’une offre locative sociale et intermédiaire. Pour les institutionnels, Alain Dinin voit un potentiel de 50.000 logements par an en garantissant aux investisseurs un taux de rendement de 4 à four,5% malgré des loyers modérés, la différence étant assurée par l’Etat. Le patron de Nexity évalue le coût annuel d’un tel dispositif à seulement 300 ME par an à comparer à une enveloppe d’environ 1 Milliard pour le Scellier de 2009 à 2010.
Sur le sujet des logements sociaux, Alain Dinin est favorable à une modification de la loi SRU et insiste sur la nécessité de construire ce type de logements là où sont les besoins, l’objectif étant de combler la pénurie de logements du parc social.
S’agissant des seniors et des étudiants, Alain Dinin estime qu’il faut trouver des investisseurs pour construire des résidences étudiantes et des résidences pour personnes âgées puisque ces catégories n’achètent pas. Il suggère donc d’améliorer le dispositif fiscal de place meublée non professionnelle (LMNP) dédié à ce kind de logements.
Alain Dinin propose enfin de créer un « choc foncier » pour libérer des terrains à « prix maîtrisés ». Selon lui, il faut inverser la logique d’imposition des plus-values sur les terrains à bâtir et inciter à la mise en production de terrains constructibles déjà inscrits dans le PLU. « On a des terrains mais ils ne sont pas mis en production », affirme Alain Dinin en évoquant par exemple un potentiel de 115.000 logements en Ile-de-France sur les Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) dont 19.000 seuilement vont ête mis en production en 2012.
Sur tous les terrains d’État, Alain Dinin propose même de plafonner les prix de vente et les loyers et de réduire la marge des promoteurs à un maximum de eight% (celle de Nexity a atteint 10% en 2011 dans l’immobilier résidentiel).
Actualités relatives :
(CercleFinance.com) – ANF Immobilier (Euronext: ANF.NX – actualité) a terminé son année 2011 sur un résultat net de 95,8 millions d’euros en hausse de près de 28% sur un an et des loyers ?supérieurs aux prévisions?. L’actif net réévalué (ANR) se situait à 42,2 euros par action en fin d’année dernière, en hausse de 4,seven% sur un an. Le montant du dividende proposé sera relevé de 10% à 1,69 euros par action.
La société foncière cotée, dont Eurazeo (Other OTC: EUZOF.PK – actualité) contrôle encore le capital, affiche des loyers en hausse de twenty,9% à 83,six millions d’euros, progression qui est toujours de 12% à périmètre consistent. Sur le seul patrimoine des centres-villes de Lyon et Marseille, et toujours à périmètre consistent, la progression des loyers est de 22,3%. ‘Ces montants sont supérieurs aux prévisions communiquées par ANF Immobilier’, indique le groupe.
Le money flow progresse de 33% à 51,8 millions d’euros, le money flow récurrent augmentant de près de 13% à 43,9 millions.
Du côté du bilan, le ratio d’endettement ‘loan to value’ est resté stable à 29,two%, soit 482,three millions d’euros de dette nette.
Selon le président du directoire, Bruno Keller, ?les résultats 2011 traduisent une forte progression des loyers et du money-flow. La bonne construction financière d’ANF Immobilier va nous permettre de continuer le développement notamment dans nos implantions que sont Marseille, Lyon, et Bordeaux afin d’y renforcer la position d’ANF Immobilier.?
En guise de perspectives, ANF Immobilier prévoit que le montant de ses loyers annuels devrait atteindre 78 millions d’euros en 2012, soit six% à périmètre consistent, et qu’il dépassera la barre des 120 millions à l’horizon 2016, grâce notamment à ‘ la réduction de la vacance en habitation à Marseille, la réversion locative et la livraison de projets’.
Depuis 2006, ?près de 180 millions d’euros d’actifs ont été cédés à Lyon et Marseille? dont 43 millions en 2011. La foncière envisage de mener au moins 30 millions d’euros de cessions d’actifs cette année, dont 43% ?sont déjà sécurisés?.
Par ailleurs, ANF Immobilier proposera à l’assemblée générale de renouveler les mandats de MM. Eric Le Gentil, Philippe Monnier et Théodore Zarifi. ?Bruno Bonnell n’ayant pas souhaité le renouvellement de son mandat, le conseil de surveillance a décidé de proposer la nomination de Sabine Roux de Bézieux en temps que membre du conseil?, indique le groupe.
?Enfin, le caractère indépendant du conseil va être renforcé par la décision prise parPatrick Sayer de proposer la présidence du conseil à Alain Lemaire. Ce dernier a demandé à M. Patrick Sayer de reprendre la fonction de vice-président qu’il occupait il y un an?.
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Au lendemain de la perte par la France de sa notation triple A, les emprunteurs redoutaient une hausse des taux de crédit immobilier, puisque les banques allaient devoir emprunter plus cher sur les marchés financiers. Pour l’instant, c’est le statu quo: l’OAT 10 ans, qui sert de référence pour les taux fixes des prêts immobiliers, est resté stable, juste au-dessus de la barre des 3%, et quasiment inchangé depuis fin décembre.
En conséquence, le taux fixe moyen hors assurance sur vingt ans ressort à 4,28% début février, contre 4,31% en janvier, selon Meilleurtaux.com. Ce courtier en crédit constate même que, début février, les banques ont été plus nombreuses à baisser ou à conserver inchangé leur taux d’intérêt qu’à l’augmenter. « Elles sont en train de se positionner par rapport à la concurrence, dans un contexte de baisse à la fois des taux de long et court termes qui leur laisse une marge de manoeuvre pour diminuer leurs taux de crédit », constate Sandrine Allonier, responsable des études économiques du courtier.
Derrière cette stabilité se cache un net durcissement des conditions d’accès au crédit: entre janvier 2011 et janvier 2012, le nombre de prêts accordés a chuté de 25%, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Pour l’année 2012, le montant global des crédits immobiliers accordés aux particuliers devrait s’élever à seulement 130 milliards d’euros, soit une baisse de plus de 20% par rapport à 2011 (160 milliards), loin du record absolu de 2007, à 170 milliards.
C’est du moins ce qu’avance la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) dans un rapport publié hier. Ces prévisions optimistes contrastent avec l’avis de certains économistes, qui estiment que le surendettement des ménages – et la surconstruction de condos dans certains marchés – plombera inévitablement la demande de maisons.
«Étant donné que l’économie canadienne est en voie de connaître une croissance modérée et que les taux hypothécaires devraient demeurer bas, la construction résidentielle et les ventes de logements existants resteront en 2012 près des niveaux enregistrés en 2011», a fait valoir Mathieu Laberge, économiste en chef adjoint à la SCHL, cité dans le document.
Selon la SCHL, le nombre de transactions s’établira à 457 300 cette année (+,2%) et augmentera à 468 200 l’an prochain (+2,4%). Les prix moyens des propriétés existantes – déjà à un niveau record – devraient quant à eux grimper de 1,5% cette année (368 900$ ) et de 2,7% l’année prochaine (à 379 000$ ).
Pour établir ses prévisions, l’organisme table sur des taux d’intérêt «stationnaires» pendant la majeure partie de 2012, et en légère hausse en 2013. La SCHL prévoit des taux oscillant entre 5,one et five,four% cette année pour le terme de cinq ans, et une fourchette de five,1% à five,9% l’an prochain. Il est encore feasible d’obtenir un taux promotionnel de 3,19% auprès de certaines banques.
La progression du nombre de nouveaux arrivants devrait par ailleurs contribuer à soutenir la demande de logements neufs et existants, selon la SCHL. La société d’État fédérale prévoit une légère baisse de 2% des mises en chantier cette année au Canada (190 000), qui sera contrebalancée par une hausse de 2% l’an prochain (193 800).
Avertissements
Les prévisions publiées hier par la SCHL apparaissent plus favorables que celles d’autres firmes d’analyse. En décembre, Merrill Lynch/Financial institution of America ont publié une étude faisant valoir que «la prudence est décidément de mise» dans le marché immobilier canadien.
La banque entrevoit soit un «atterrissage brutal» du marché en 2012, soit une baisse en début d’année suivie d’un rebond pendant le deuxième semestre. Merrill Lynch/BoA s’inquiète tout particulièrement du fort endettement des ménages canadiens, qui atteint le niveau jamais vu de 153% du revenu disponible.
Le gestionnaire de portefeuilles Stephen Jarislowsky s’est lui aussi prononcé peu avant Noël. En entrevue à BNN, le milliardaire montréalais a estimé que les prix étaient surévalués «de 25 à 35%» au pays, ce qui est de mauvais augure.
Dans son rapport publié hier, la SCHL reconnaît que son scénario optimiste pourrait changer. «Les perspectives pourraient être moins bonnes que prévu si, comme on le craint encore, la reprise aux États-Unis devait s’avérer plus lente que ne le laissent entendre les prévisions, si le taux de croissance économique diminuait dans les économies émergentes et s’il y avait un ralentissement dans certaines régions d’Europe.»
Québec
La SCHL prévoit par ailleurs des indicateurs en hausse pour les deux prochaines années au Québec. Les ventes de maisons devraient grimper de 1,9% cette année et de 3,2% l’an prochain, alors que le prix moyen progressera de two% par année pour s’établir à 262 500$ en 2013.
Les mises en chantier devraient quant à elles baisser de eight,four% cette année pour rebondir de one,eight% l’an prochain dans la province, avec 45 one hundred nouvelles constructions, prévoit la SCHL.
En 2012
- 457 300: nombre de transactions au Canada
- +,2%: hausse sur un an
- 368 900$ : prix moyen
- +1,five%: hausse sur un an
Et en 2013
- 468 200: nombre de transactions au Canada
- +two,4%: hausse sur un an
- 379 000$ : prix moyen
- +two,seven%: hausse sur un an
Resource: SCHL
Dans son dernier édito, le cabinet de recherche économique et financière PrimeView revient sur l’envolée des prix de l’immobilier en France en constatant que jamais une telle désynchronisation entre les prix et le revenu disponible des ménages n’avait été observée. PrimeView rappelle que les années 2000 ont marqué un tournant historique dans cette tendance, le ratio prix/revenu progressant de plus de 87% entre 1998 et aujourd’hui, d’après cette étude.
Grâce à son statut de valeur refuge, l’immobilier est donc l’actif le plus rentable depuis 12 ans avec par exemple une envolée des prix depuis 1998, retraitée de l’inflation des biens et companies, estimée à 110% au niveau national par PrimeView.
Pierre Sabatier, cofondateur de PrimeView, rappelle qu’avec 65% de leur patrimoine investi dans l’immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Italiens (60%), les Allemands (57%), les Japonais (39%) ou les Américains (27%). On comprend alors mieux pourquoi évoquer une bulle dans ce secteur reste un sujet tabou dans l’Hexagone, souligne Pierre Sabatier…
Soulignant qu’historiquement, une trop grande déconnection entre prix de l’immobilier et revenu des ménages débouche sur une correction majeure, PrimeView estime que la situation est aujourd’hui d’autant plus dangereuse qu’elle est étendue à l’ensemble du territoire, rendant le secteur particulièrement fragile à toute évolution financière ou réglementaire défavorable.
Concernant la décorrélation encore plus forte à Paris, l’étude de PrimeView montre que si l’accessibilité d’un bien est plus faible à Paris (un 70 m2 se paye 12,4 fois le revenu moyen en France) qu’en province (4,eight fois le revenu moyen pour un bien de 90 m2), il apparaît néanmoins qu’elle a évolué défavorablement sur tout le territoire depuis 1998, contrairement à la surchauffe de l’immobilier des années 80 qui était uniquement parisienne.
Actualités family members :
En franchissant le million de ventes, l’année immobilière 2011 a battu un nouveau record d’activité. Environ 880.000 transactions ont été enregistrées dans l’ancien l’an dernier, selon les Notaires de France, dont 720.000 en province et 160.000 en Ile-de-France, auxquelles viennent s’ajouter 102.000 transactions dans le neuf (appartements et maisons en lotissement), et 175.000 maisons individuelles en secteur diffus. Mais 2012 a démarré sous des auspices beaucoup moins favorables: le PTZ Plus a été supprimé dans l’ancien, tandis que la réduction d’impôt de l’investissement locatif Scellier dans le neuf a quasiment été divisée par deux.
Plus globalement, sur fond de chômage persistant, la perte de la notation triple A de la France fait craindre une remontée à terme des taux de crédit immobilier. Et le marché avait déjà ralenti au second semestre après les annonces de renforcement de la fiscalité. Du coup, « les acquéreurs ont repris la primary », constate le réseau Laforêt. Mais le marché fonctionne à trois vitesses au moins, nous disent les notaires: d’abord Paris intra-muros et une partie des Hauts-de-Seine puis les métropoles de province dynamiques, la première et la deuxième couronne de Paris (sauf dans sa partie la plus excentrée), ainsi que le littoral de Nantes à Biarritz et de Perpignan à Great enfin, le reste de la France. Les prix devraient « faire preuve d’une certaine résistance » dans la capitale, rester stables en périphérie et dans les grandes villes, mais baisser ailleurs.
Virginie Grolleau
Le courtier Emprunt Direct constate que ses barèmes de taux de crédit immobilier ont relativement peu bougé en février. Toutefois, derrière cette stabilité de façade, Emprunt Direct note qu’un nombre substantiel d’établissements (près de 40%) ont baissé leurs taux, sans que ceci n’ait eu un impact réel sur le baromètre général.
Certains établissements, qui étaient jusqu’ici hors-marché, ont profité de la relative décrue des taux longs pour se placer, avant la première grande période de production de crédit immobilier qui s’étale de mars à la mi-juin, explique le courtier.
« La baisse des tensions sur les taux longs a incité certaines banques, moins bien placées, à revoir leur politique en matière de taux, en prévision du premier temps fort habitat de l’année. Les banques poursuivent donc leur politique de sélectivité, tout en essayant de séduire la clientèle en baissant leur taux », explique Alban Lacondemine, Président d’Emprunt Direct.
D’après la dernière grille du courtier, un « bon dossier » emprunte actuellement à 4,35% sur 20 ans avec un taux minimum de 3,95% sur cette durée pour les meilleurs profils.
Actualités relatives :
Petit répit pour les candidats à l’achat immobilier. Au mois de janvier, les taux moyens consentis par les banques sont restés relativement stables selon plusieurs grands acteurs du courtage en crédit logement.
«J’étais la première à penser qu’il y aurait une hausse après la dégradation de la note de la France mais ce n’est pas encore le cas très nettement», explique Maël Bernier, porte-parole d’Empruntis, qui propose aujourd’hui des taux fixes moyens de 4,25% sur 20 ans et de 4% sur 15 ans.
Même constat chez Meilleurtaux: «Parmi les nouvelles grilles de taux reçues pour le mois de février, 45% affichent des baisses – de 0,15 point en moyenne, 31% ne présentent aucune évolutions et seules 24% font état d’une hausse des taux de 0,07 point en moyenne», détaille ce vendredi le courtier dans un communiqué. Au total, le taux moyen sur 20 ans s’établit ainsi à 4,28% contre 4,31% en janvier.
Une hausse déjà largement anticipée par les marchés
Phillipe Taboret, directeur général de Cafpi confirme la tendance mais appelle toutefois à la prudence: «On avait déjà subi une hausse des taux avant l’annonce de la dégradation parce que les marchés l’avaient anticipée. On est donc aujourd’hui dans une situation où les banques sont très chères et ont des marges importantes» explique-t-il.
Dans ce contexte, les politiques commerciales des banques restent très nuancées et mouvantes: «Certains établissement peuvent décider de baisser un peu leurs prix pour revenir sur le marché concurrentiel, mais on n’est pas dans une tendance lourde à la baisse: d’un mois sur l’autre on a des hausses ou des baisses, mais on est clairement dans une situation où les taux ne bougent pas», souligne le directeur général de Cafpi.
Les taux maintenus sous pression par les marchés
Selon lui, l’avenir pourrait (…) Lire la suite sur 20minutes.fr
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