Crédit immobilier : L’état des lieux fin 2011

La fin d’année 2011 a sonné le glas d’une certaine accalmie de la hausse des taux en matière de crédit immobilier qui semblait s’installer depuis le mois d’octobre, marquant un net recul de 5 points après la hausse des taux de 65 points de base entre novembre 2010 et juin 2011. Les taux ont subi depuis début décembre 2011, une hausse de 7 points de base, soit une moyenne de 3,93 % et de 3,97 % pour l’achat de logements anciens. Cette augmentation n’a guère de chance de régresser compte tenu des difficultés auxquelles sont confrontées les banques pour les refinancements sur du long terme.

La hausse du coût du crédit va de pair avec une réduction sensible de la durée des prêts passant en moyenne à 17 ans et 4 mois. Depuis début 2011, les emprunteurs bénéficiaient d’un allongement de la durée de leur crédit, passant à une moyenne de 18 ans au troisième trimestre. Les banques, confrontées à des difficultés pour accéder à des liquidités ont dû majorer le coût des crédits supérieurs à 20 ans. On assiste, dès lors, à une diminution des souscriptions de prêt entre 20 et 30 ans entre mars et décembre, pouvant se chiffrer à une baisse de 5 points. Cette tranche de prêts avoisine les 50 % au profit des crédits inférieurs à 15 ans qui affichent en décembre 22,3 % contre 18,7 % en mars.

Il faut le dire clairement, les banques privilégient les emprunteurs offrant de sérieuses garanties de solvabilité, pouvant, signe d’une évolution des temps, offrir un apport personnel dans leurs projet de financement. L’importance de l’apport personnel a désormais une grande influence sur l’indicateur de solvabilité de la demande de prêt.
Pour 2012, la tendance semble être à la stagnation des prix de l’immobilier en dépit d’une demande importante. Sur l’ensemble de l’année 2011, on constate une hausse ne dépassant pas 4 % du coût des opérations. Les prix dans le secteur immobilier semblent avoir peu de chance de remonter en flèche en 2012 et pourraient confirmer cette tendance. Ce constat inquiète les banques qui ne voient plus en l’immobilier un placement aussi intéressant qu’il a pu être. Un client investissant dans l’immobilier offrira moins de garanties en cas de revente du bien.

Un nouveau profil d’emprunteur

La conséquence directe du durcissement à l’accès au crédit et aux entraves mises par les banques en matière d’apport personnel va changer le profil des emprunteurs de 2012. Les jeunes ont de plus en plus de difficulté à accéder au crédit immobilier, en tant que primo-accédants, laissant la place aux classes dites «moyennes» et aux secundo-accédants.
De la même façon, la tranche des moins de 35 ans, auparavant friande en matière de crédit immobilier, a baissé de près de 7 % entre mars et octobre pour représenter 43 % des demandes de crédits.

Des crédit immobiliers plus chers, des durées de crédit plus courtes, des conditions d’octroi de prêt durcies, tel pourrait être le constat de ce début d’année 2012, qui ne doit cependant pas décourager les jeunes candidats à l’accession à la propriété.

Il y a quelques semaines, le président de la République Nicolas Sarkozy a annoncé son intention d’augmenter de 30% les droits de construction. Cette mesure s’applique pour une durée de trois ans et concerne les logements neufs ou anciens.

Le relèvement des droits à la construction signifie que toute personne propriétaire d’un bien peut décider d’augmenter la surface de son logement de 30%. Cette mesure a pour but de multiplier le nombre de logements afin de faire baisser les prix du marché immobilier.

Une mesure applicable à tous

La mesure de relèvement des droits à la construction est susceptible de concerner plus de 13 millions de personnes en France. Ces propriétaires auront le droit de faire des travaux afin d’augmenter leur surface habitable dans une limite de 30%.

Les professionnels du secteur sont également concernés par la mesure. Les constructeurs auront la possibilité de créer 30% de logements en plus durant 36 mois.

Cette décision a pour but la création d’environ 40 000 logements en plus chaque année.

Un secteur immobilier en crise à l’origine de cette mesure

Le relèvement de droits à la construction tente de pallier aux problèmes dont souffre le marché de l’immobilier en France.
Le prix des logement a connu, en l’espace d’une dizaine d’année, une augmentation de près de 140%. Cette flambée des prix empêche une grande partie de Français d’accéder à la propriété ou bien de louer un logement suffisamment grand pour abriter toute la famille.

A l’augmentation du prix des appartements et des maisons s’ajoute le manque de logements. D’après les études, il manque en France près d’un million de logements.

Des réactions critiques

L’annonce du relèvement des droits à la construction de 30% a suscité de nombreuses réactions négatives.
Outre le fait que l’augmentation des logements disponibles ne peut garantir la baisse des prix du secteur de l’immobilier, de nombreuses personnes critiquent le manque de disposition concernant les logements sociaux.

Les écologistes, quant à eux, dénoncent cette mesure qui est en totale contradiction avec le Grenelle de l’environnement.

Enfin, cette mesure donne plus de pouvoir aux maires qui devront modifier les différentes normes juridiques concernant la hauteur, les proportions des habitations et tout ce qui concerne la construction de logements.

Si la maison est conçue par des professionnels, le stress et les ennuis seront moins nombreux. Quoique… Beaucoup de particuliers faisant appel à des artisans doivent tout de même composer avec les intempéries qui retardent un chantier, les mauvaises surprises dues à la configuration du terrain, ou le retard induit par les obligations des professionnels eux-mêmes, qui travaillent parfois sur plusieurs chantiers. De toute façon, si la construction excède les 170m2, le recours à un architecte est obligatoire.

Mais si vous sentez en mesure de vous passer de professionnels et de gérer le gros oeuvre, il vous faut tout d’abord vous renseigner auprès de la mairie sur les règles d’urbanisme, avant de vous lancer dans la recherche d’un terrain. Il sera plus simple de bâtir son logement sur un terrain plat, qui nécessite peu de terrassement, qu’un terrain pentu. Il est aussi nécessaire de se renseigner auprès des organismes gestionnaires de l’eau, électricité, gaz, etc. afin de connaître le montant demandé pour les raccordements.

Il faut ensuite identifier les différents postes de travail : terrassement, gros oeuvre, charpente, isolation, électricité, plomberie, etc. De nombreux matériaux sont par ailleurs disponibles pour la construction d’une maison mais il vaut mieux s’orienter vers ceux qui sont le plus simples à manipuler (le bois ou la paille, par exemple). Côté budget, il est préférable de prévoir un supplément de 20% pour pallier les imprévus, mais si le chantier se déroule sans accroc, une maison de plus de 100m2 peut coûter moins de 100 000 euros, selon les matériaux choisis, l’aide de professionnels… Un pari à tenter?

Le régime des plus-values immobilières est une taxe qui concerne les ventes de biens immobiliers. Pour obtenir la base d’imposition des plus-values, il suffit de faire la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat. Il est possible de minoré le prix de vente du bien, en retirant les frais liés à la cession de ce bien, et de majoré son prix d’achat, en ajoutant 7,5% de son prix pour les frais d’enregistrement et 15% s’il y a eu des travaux de réalisés et que l’on possède le bien depuis plus de 5 ans.
Avant ce nouveau régime les plus-values immobilières étaient exonérées en totalité à partir de 15 ans de détention du bien puisque, dès la 5ème année, la valeur du bien immobilier était minorée par un abattement de 10% par an. Aujourd’hui, il faut attendre 30 ans et l’abattement pour les biens revendus est réduit : il commence à 2% la 6ème, puis il est de 4% à partir de la 17ème et il est enfin de 8% à partir de la 25ème année.
Ce régime ne s’applique pas à la résidence principale mais à tous les autres biens immobiliers valant plus de 15 000 €, tels que les biens locatifs, les résidences secondaires, les locaux commerciaux et les terrains. Les parts de SCPI et de SCI sont également soumises au régime des plus-values.
Le taux d’imposition est de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 13,5%, qui ont augmenté de 1,3% en 2012. Sur chaque vente, le fisc prélève donc 32,5% de la valeur de la plus-value.
Pour les professionnels de l’immobilier cette loi risque de bloquer le marché, notamment sur la vente et l’achat de résidences secondaires. En effet, les propriétaires doivent gardées plus longtemps leur bien pour que la vente soit rentable, il est donc probable que peu d’entre eux vendent leurs propriétés immobilières dans les mois qui viennent.

En effet, dans un premier temps, il est important de bien définir ses besoins.
Il est tout d’abord primordiale de définir précisément la zone géographique de recherche du bien .

Enfin déterminer vos besoins et vos préférences en terme de type de préférence d’habitation, entre l’appartement, le loft, la maison de campagne, la maison de ville,etc.

Enfin, il vous faudra définir vos critères tels que la surface, la disposition et le nombre de pièces, l’exposition, sans oublier la proximité avec les centres d’intérêt comme les transports en commun, les commerces.

Une fois tous ces critères choisis, vous pouvez alors établir votre budget en vue de votre demande de crédit.
L’élaboration de ce type dossier constitue une étape importante. Il faudra veiller à prendre en considération toutes les charges qui seront à ajouter au prix du bien, telle que les possibles travaux, les frais d’agence,etc.
Élaborer alors votre plan de financement idéal.

Une fois ce dossier constituer, ne pas hésiter à le soumettre à différents établissements de prêt, et ne pas se limiter à sa propre banque.
Des taux avantageux peuvent vous être proposer, ne vous précipitez pas, réfléchissez aux différentes offres avant de vous décidez.

S’ensuit alors, la partir recherche du bien. En effet, vous décidez alors si vos préférences se portent vers un achat entre particuliers, ou si vous souhaitez vous orienter vers les agences immobilières.

Entre particuliers, il vous faudra être attentif à toutes types d’annonce de vente de biens.
Dans une agence, veillez à ce que vos préférences soient bien explicités et bien comprise par le prestataire, afin que celui-ci se concentre sur vos attentes.

Lorsqu’un bien vous semble correspondre, n’hésitez à vous renseigner sur les différentes taxes auxquelles vous serez confrontés (taxe foncière, taxe d’habitation) mais également au sujet du bilan énergétique, non négligeable.

N’hésitez pas à prendre des photographies de chaque visite, afin de pouvoir par la suite les revoir, avant de vous décidez sur votre future acquisition.

Dans tous les cas, il est important de ne jamais se précipiter pour ce type d’acquisition.

Le taux qui est proposé par la banque dépend de votre situation. N’hésitez donc pas à mettre en avant vos qualités. Si vous avez un faible taux d’endettement ou bien un bon apport appuyez bien sur ces deux points.
Si vos comptes et vos salaires sont dans cette banque et que le banquier est votre conseiller, jouez cette carte.

N’hésitez pas non plus à faire jouer la concurrence, prenez rendez-vous dans différentes banques et jouez sur les différentes offres que vous ont été proposé. Vous pouvez obtenir quelques avantages en plus. Par exemple, une exonération des frais de dossier peut être la bien venue. Ce genre de petits avantages peuvent faire la différence.

Les banques proposent des assurances décès souvent très chère et offre une couverture moindre que les assurances décès proposées par des professionnels de l’assurance. Alors, souscrivez chez ces assureurs au lieu de souscrire chez la banque.

Une autre solution, si vous n’êtes pas bon négociateur, vous pouvez faire appel à un courtier qui saura beaucoup mieux gérer vos intérêts dans la négociation. Et obtiendra de petits avantages souvent très intéressants du fait qu’il entretient de bonnes relations avec les banques.

N’oubliez pas le prêt à taux zéro, il peut vous servir de complément dans votre apport personnel et donc vous pouvez obtenir un meilleur taux d’emprunt.

Essayez de négocier les frais de notaire, car ils sont négociables contrairement à ce que l’on pourrait penser.

Faite attention aux frais dû à un remboursement anticipé, discutez de cette clause avec votre banquier, il peut très bien accepter annuler ces frais qui peuvent être assez conséquent (3% du capital restant dû).

Choisissez bien votre taux fixe ou variable. En effet, un taux fixe est beaucoup plus sûr et avantageux, mais pour un emprunt sur une courte durée ou dans le cas de revente rapide, le taux variable est plus intéressant.

Pour finir, tenez vous bien au courant de l’actualité immobilière et des lois sur le sujet car cela peut vous aider à ne pas tomber dans certains pièges et à ne pas vous faire arnaquer.

Différents critères se définissent afin d’élire le constructeur qui accompagnera le client tout au long de l’implantation de sa propriété.
Tout d’abord, l’acteur de la construction doit posséder des compétences techniques solides et une expérience reconnue. Il doit également faire parti d’une société déclarée et enregistrée en France.
Afin d’être le plus compétent possible, et de subvenir au mieux aux demandes du client, le constructeur de la maison doit s’avérer de bonne écoute et s’engager dans une démarche de haute qualité.
Il doit respecter toutes les réglementations imposées par le Code de la Construction et de l’Habitat. Les réglementations isolantes et thermiques sont également à prendre en compte par celui-ci, ainsi que la conformité prescrite par le Code de l’Urbanisme.

Le constructeur doit, par ailleurs, garantir l’installation de la maison. En effet, par sécurité vis-à-vis du client, une assurance doit être obligatoirement souscrite avant l’ouverture des travaux sur le chantier. Elle permet notamment de financer les frais de réparations s’il y à lieu, tels que l’effondrement de la toiture, l’apparition de fissures importantes sur les murs, l’infiltration des eaux par les murs porteurs ainsi que par le toit de la maison, ou encore des dégâts plus imposants, rendant l’habitation impossible.
Nonobstant, cette même assurance ne prendra pas en charge les défauts de construction, lors des travaux ou durant les deux premières années de domiciliation, ni les gros défauts de la structure dans les dix années à suivre. L’acteur principal de la construction de la demeure se tiendra alors pour seul responsable de ces dégradations et sera dans l’obligation de financer ces travaux de ses propres moyens.

L’aboutissement de ce projet doit s’adapter aux normes demandées par l’Etat mais également répondre aux divers critères matériels et financiers du client ainsi qu’à ses besoins.

Pour la bonne réalisation de la propriété, notre site met à la disposition de tous un annuaire répertoriant tous les constructeurs de la ou les régions souhaitées. Par delà, chacun peut comparer les différents services et offres proposés pour l’obtention de son devis.

(AOF / Funds) – Les SCPI ont enregistré un nouveau record historique de la collecte nette, a annoncé l’Association française des sociétés de placement immobilier. Elle a atteint 2,79 milliards d’euros, à comparer aux two,45 milliards d’euros de 2010, soit une progression de 14%. La collecte nette des SCPI ® classiques diversifiées ¯ a connu un rebond sensible : +74% à 1,62 milliard d’euros. En revanche, celle des SCPI Scellier ont reculé de 32% à 624 millions d’euros. Au 31 décembre 2011, la capitalisation des SCPI, en progression de eleven,3% sur un an, se rapproche de la barre symbolique des 25 milliards d’euros.

Le marché secondaire des SCPI est marqué par la stabilité avec 394,24 millions d’euros de components échangées (- 5,6% par rapport à 2010). En valeur relative, le taux de rotation des components reste modeste (1,59 % du total des parts). ® Il n’y a pas de signe de stress sur la liquidité du marché secondaire des components de SCPI ¯, a souligné l’association.

En 2011, les SCPI ont servi un taux annuel de 5,16% aux associés.

AOF – EN SAVOIR PLUS

LEXIQUE

SCPI Scellier : Depuis le début janvier 2009, le nouveau dispositif Scellier permet de bénéficier d’une réduction d’impôts grƒce à un investissement locatif. Les bailleurs pourront déduire directement de leur impôt une partie de leur investissement immobilier. Ce nouveau dispositif concerne les acquisitions de logements neufs ou de biens anciens réhabilités réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. En 2009, le régime Scellier cohabitera avec les régimes Robien et Borloo, qui disparaîtront en 2010.

SCPI : L’objet d’une société civile de placement immobilier (SCPI) est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de components (que l’on appelle ‘ associés ‘).

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OMAHA, États-Unis – Le milliardaire et investisseur américain Warren Buffet a déclaré samedi qu’il s’était «royalement trompé» en prédisant une reprise du marché de l’immobilier aux États-Unis, ajoutant toutefois que son optimisme était toujours de mise face à l’économie nationale.

Dans sa lettre annuelle aux actionnaires de Berkshire Hathaway, M. Buffett souligne qu’il est persuadé que le marché de l’immobilier reprendra un jour ou l’autre, et que cette reprise contribuera à abaisser le taux de chômage du pays. Il n’a toutefois pas fixé d’échéancier pour la concrétisation de ce scénario.

Les investisseurs attendent impatiemment la lettre de M. Buffett, surnommé «l’oracle d’Oklahoma». L’homme de 81 ans s’est bâti une fortune colossale de 44 milliards $ US en observant méticuleusement une stratégie d’investissement.

M. Buffett a mentionné que le secteur de l’immobilier était encore embourbé dans sa «propre dépression», ajoutant néanmoins que ce marché effectuera un retour en raison de certaines caractéristiques indéniables de la situation humaine. Il a ainsi assuré que les gens pouvaient repousser le moment pour se remettre en selle, mais qu’à un certain moment, les «hormones» reprenaient le dessus.

L’immobilier s’est avéré un marché difficile pour Berkshire Hathaway, qui détient plus de 80 filiales, dont la compagnie d’assurances Geico et See’s Candy, et cinq d’entre elles dépendent du secteur de la construction.

Ces entreprises, qui incluent notamment Acme Brick, Clayton Houses et les tapis Shaw, ont généré un bénéfice avant impôts de 513 millions $ US l’an dernier. Ces chiffres sont bien en-deçà du 1,eight milliard $ US qu’elles avaient rapporté à Berkshire en 2006.

M. Buffett a offert, dans sa lettre, quelques détails quant aux démarches de Berkshire pour le remplacer. Les investisseurs s’inquiètent depuis longtemps quant au successeur de M. Buffett à titre de président et chef des opérations du groupe.

L’homme a indiqué que le conseil d’administration de Berkshire était satisfait du cadre sélectionné et qu’il y avait aussi deux autres candidats de remplacement.

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par Sudip Kar-Gupta

Lloyds Banking Group a repoussé vendredi l’un des objectifs importants de son plan de redressement après avoir publié une forte perte annuelle et a prévenu qu’un contexte économique difficile grèverait ses revenus et ses résultats cette année.

Lloyds, dont l’Etat britannique détient 40% du capital après un renflouement effectué durant la crise financière, a fait savoir qu’elle ne comptait plus atteindre ses objectifs de croissance des résultats et de rendement des fonds propres de plus de 12,5% d’ici 2014.

En revanche, le leader britannique du crédit immobilier estime que tous les objectifs à moyen terme définis en juin dernier sont réalisables.

Les banques européennes ont accumulé des milliards d’euros de pertes, la crise de la dette en zone euro affectant leurs avoirs obligataires et leur trading dans ce segment du marché, une conjoncture d’autant plus difficile qu’elles doivent par ailleurs obéir à des normes de capital plus rigoureuses pour éviter que ne se répète la crise des années 2007-2008.

Royal Bank of Scotland, dont l’Etat détient 82% du capital, a fait état jeudi d’une perte de près de deux milliards de livres.

Lloyds a signalé qu’elle verserait 375 millions de sterling de primes sur les résultats de 2011, en baisse de 30%. La prime sera de 3.900 livres par salarié en moyenne, en recul de 24%.

Le directeur général Antonio Horta-Osorio, qui a rejoint la banque au début de l’année dernière, a expliqué que 2011 avait été une année de transition pour Lloyds, qui devait renforcer son bilan, diminuer le risque et réduire les charges.

« Nous pensons que l’environnement extérieur restera difficile en 2012, avec une économie atone, une surveillance réglementaire très suivie et une incertitude politique relative au secteur bancaire, sans parler des effets baissiers potentiels tenant à la volatilité des marchés financiers et à l’instabilité de la zone euro », a-t-il dit dans un communiqué.

L’action était en baisse de 1,2% à 36,12 pence à 10h30 GMT, ayant rétrocédé ses gains du début de séance.

BON POINT POUR LES CRÉANCES

« Les objectifs sont médiocres en ce qui concerne les revenus, les marges et rendements futurs mais meilleurs sur les coûts, le désendettement et la qualité des actifs, ce qui rappelle assez ce qu’on a vu pour RBS hier », commentent les analystes de Nomura, dans une note.

Lloyds a fait état d’une perte annuelle de 3,54 milliards de livres (4,16 milliards d’euros) contre un bénéfice de 281 millions en 2010. Elle a dû enregistrer une charge de 3,2 milliards de livres liée au dédommagement de clients auxquels elle avait vendu des produits d’assurance contre les impayés.

Point positif, les créances douteuses ont diminué de 26% à 8,1 milliards de livres, dont 3,2 milliards de livres de créances irlandaises.

Antonio Horta Osorio a dit que les dépréciations devraient encore diminuer d’un quart cette année, soit de près de deux milliards de livres, plus que ce que les analystes projettent.

Le directeur général a mis sur pied en juin un plan de restructuration prévoyant la suppression de 15.000 emplois et une réduction de moitié de l’implantation internationale. Les économies annuelles qui en résulteraient devraient représenter 1,7 milliard de livres, 200 millions de plus que prévu.

La banque prévoit que son PNB va une nouvelle fois se contracter cette année, après une baisse de 10% à 21,2 milliards de livres en 2011.

La marge nette d’intérêts bancaire diminuera à 1,93% à peu près cette année après un recul de 14 points de base à 2,07% en 2011, une conséquence du renchérissement des coûts de financement.

Avec Steve Slater, Wilfrid Exbrayat pour le service français, édité par Dominique Rodriguez

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